11 Dinge, die Sie zur Mieterhöhung wissen müssen

Wohnen wird immer teurer. Was aber tun, wenn eine Mieterhöhung ins Haus flattert? Was ist erlaubt - und was nicht?

Mit steigenden Preisen müssen wir leben. Auch das Wohnen macht da keine Ausnahme, die Mieten steigen ebenso wie alle anderen Kosten.

Einen Unterschied gibt es aber zur allgemeinen Preissteigerung: „Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Und zwar im Paragrafen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches - kurz BGB.“

Diese Regelungen schützen Mieter vor allzu hohen Sprüngen.

Wie stark darf die Miete steigen?

Die Miete einfach jedes Jahr um 100 Prozent anheben? Nein, das ist Vermietern nicht erlaubt, denn das Gesetz enthält klare Grenzen. Demnach darf die Miete:

• bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen,
• in Ballungsgebieten höchstens 15 Prozent

Ballungsgebiete sind laut BGB Gegenden, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (...) gefährdet ist.“ Welche Gebiete das sind, wird von den Landesregierungen festgelegt.

Wichtig außerdem: Der Eintritt der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, an dem Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben und diese in Kraft getreten ist.

Welche Grenzen gibt es für Mietsteigerungen?

Ihr Vermieter oder ihre Vermieterin muss die neue Miete, die er oder sie haben möchte, begründen. Möglich ist dies mit:

• vergleichbaren Wohnungen,
• dem Mietspiegel, den eine Gemeinde erstellt oder
• der ortsüblichen Vergleichsmiete - also der Miete, die für vergleichbaren Wohnraum in der jeweiligen Gemeinde oder der näheren Umgebung üblich ist (§ 558 Abs. 2 BGB).

„Als Obergrenze für Mieterhöhungen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete“, sagt Julia Wagner.

Das heißt: Will Ihr Vermieter mehr, als andere Mieter für vergleichbare Wohnungen im Durchschnitt zahlen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen.

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Wie hoch die Vergleichsmiete für eine Wohnung ist, zeigt in der Regel der Mietspiegel. Laut BGB (Paragraf 558c) können Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

Mietspiegel sollen alle zwei Jahre aktualisiert werden. Großstädte veröffentlichen sie oft im Internet, erklärt die Stiftung Warentest.

Der Vorteil: Bei Online-Mietspiegelrechnern müssen Sie bei einer Suche die Daten ihrer Wohnung eingeben. Dazu gehören vor allem:

• Straßennamen,
• Hausnummer,
• Baujahr und
• Quadratmeter-Zahl.

Dann bekommen Sie angezeigt, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durchschnittlich kostet.

Doch nicht immer liegt der digital vor. „Gibt es den Mietspiegel nur als Text, ist es schwieriger, die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden“, so die Experten.

Zwei wichtige Punkte zu Mietspiegeln:

• Soweit es einen Mietspiegel gibt, müssen Vermieterinnen und Vermieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes darauf zurückgreifen. Tun sie das nicht, müssen sie zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.
• Vermieter dürfen ihr Mieterhöhungsverlangen nicht einfach mit dem Mietspiegel einer anderen Stadt begründen. So entschied der Bundesgerichtshofs (BGH), dass ein Vermieter eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth begründen kann (Urteil vom 21.08.2019, Az.: VIII ZR 255/18). Die beiden Städte seien nicht miteinander vergleichbar.

Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?

Manche Mieten passen sich automatisch an, weil Vermieter und Mieter das von vornherein vereinbart haben. Der Fall ist das bei

• Staffelmietverträgen und
• Indexmietverträgen.

„In diesen Fällen ist eine Mieterhöhung darüber hinaus nicht möglich“, sagt Julia Wagner. Auch das regelt das BGB, genauer die Paragrafen 557a und 557b.

Wichtig: Bei Staffelmietverträgen dürfen weder die erste noch die später vorgesehenen Mieten höher liegen als nach den gesetzlichen Regeln zulässig, erklären die Experten der Stiftung Warentest.

Das heißt: Es ist nicht zulässig, dass die Miete weit über dem Mietspiegel liegt. Das gilt auch für jede folgende Stufe.

Denn in Staffelmietverträgen sind meist jährliche Steigerungen der Miete vereinbart. Da kann es passieren, dass Mieter nach drei, vier, fünf Jahren unter Umständen zu viel bezahlen.

Gut zu wissen: Die Indexmiete ist in der Regel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird.

Die Anpassung der Miete ist bei Indexmietverträgen auch Pflicht, wenn die Lebenshaltungskosten mal sinken sollten.

Muss mich der Vermieter vor der Erhöhung fragen?

Ja, Vermieterinnen und Vermieter brauchen dafür Ihre Zustimmung. Die erhöhte Miete ist erst fällig, nachdem Sie zugestimmt haben.

Frist einhalten: Mit der Prüfung dürfen sich Mieterinnen und Mieter aber nicht ewig Zeit lassen: Bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Schreibens folgt, müssen sie einer berechtigten Mieterhöhung zugestimmt haben.

Ein Beispiel: Bei Ankündigung der Mieterhöhung im Oktober müssten Sie bis spätestens Ende Dezember zustimmen. Die Mieterhöhung wäre dann zum 1. Januar wirksam.

Wichtig: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, sollten Mieter nicht einfach nur stillschweigend den Dauerauftrag anpassen, warnt die Stiftung Warentest. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Vermieter nicht rechtzeitig von der Zustimmung erfahren.

Übrigens: Ein Widerrufsrecht gibt es bei Mieterhöhungen nicht.

Laut Bundesgerichtshof kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht widerrufen werden (Urteil vom 17.10.2018, Az.: VIII ZR 94/17). Hier sei der Mieter bereits ausreichend über die gesetzlichen Mieterhöhungsregelungen geschützt.

Was passiert, wenn ich nicht zustimme?

Bekommen Vermieterinnen oder Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht, können sie vor Gericht klagen.

Aber: Auch dafür gilt eine Frist. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist eingelegt werden. So regelt es das Gesetz (BGB § 558b).

Wird die Klage zu spät eingereicht, muss sie abgewiesen werden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 28.12.2020, Az.: 67 S 330/20). Die Versäumnis der Frist ist im Prozess nicht heilbar. Soll heißen: Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben.

Und was ist, wenn das Haus modernisiert wurde?

Eine bessere Dämmung, neue Fenster oder eine moderne und energiesparende Heizungsanlage - an solchen Investitionen kann der Vermieter Sie beteiligen.

„Vermieter dürfen die Kosten einer Modernisierung grundsätzlich auf Mieter umlegen“, sagt Julia Wagner.

Aber: Damit Mieter wissen, was auf sie zukommt, müssen Vermieter ihnen schon im Vorfeld mitteilen, wie hoch die Mieterhöhung ausfällt.

Vermieter dürfen seit 2019 bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen - vorher waren es 11 Prozent.

Gibt es weitere Grenzen bei den Modernisierungskosten?

Ja, mehr als 3 Euro pro Quadratmeter darf die Miete innerhalb von 6 Jahren durch eine Modernisierung nicht steigen.

Der Maximalbetrag beträgt sogar nur 2 Euro, wenn die Ausgangsmiete bei unter 7 Euro pro Quadratmeter lag.

„Damit sollen Luxusmodernisierungen ausgeschlossen werden“, sagt Julia Wagner.

Mit überhöhten Forderungen kommen Vermieter nicht immer durch: Treiben Vermieter die Ausgaben absichtlich in die Höhe, ist die ganze Erhöhung ungültig, entschied das Landgericht Berlin (Urteil vom 06.09.2018, Az.: 67 S 342/18).

In dem Fall wollte der Vermieter die Fenster austauschen und das Gebäude dämmen lassen. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Vermieter und die beauftragte Firma zusammenarbeiteten, um ihren Gewinn zu steigern. Die Erhöhung sei daher sittenwidrig.

Sind Mieterhöhungen immer gerechtfertigt?

Trotz der eigentlich klaren gesetzlichen Regelungen im BGB bieten Mieterhöhungen oft Anlass zu Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Nicht selten sind Mieterhöhungen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes falsch und damit eigentlich unwirksam.

3 Beispiele: Vermieter oder Vermieterinnen

• ordnen die Miete falsch ein, weil sie von einer guten Lage statt von einer mittleren Lage ausgehen.
• schätzen die Ausstattung der Wohnung besser ein als sie in Wirklichkeit ist.
• berufen sich auf ein ungültigen Mietspiegel.

Sind Vermieter oder Vermieterinnen der Meinung, sie hätten alles richtig gemacht, müssen Mieter, die anderer Ansicht sind, ihnen das beweisen. Wenn sich beide Parteien nicht einigen können, hat das zuständige Gericht das letzte Wort.

Was kann ich bei Zweifeln tun?

Wer Zweifel an der Wirksamkeit der Mieterhöhung hat, sollte sich Rechtsrat holen.

Denn: Ob ein Mieterhöhungsverlangen formal wirksam ist, können Laien in der Regel nicht zuverlässig beurteilen.

Tipp: Lassen Sie sich vom Mieterverein oder von einem Mietrechtsanwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren, rät die Stiftung Warentest.

Denn was im Einzelfall zu tun ist, kann sich durchaus unterscheiden:

Hat der Vermieter Ihnen ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen geschickt, kann es sinnvoll sein, nicht zu antworten, rät die Stiftung Warentest. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nicht korrigieren. Die Miete bleibt erst mal unverändert.

Zweifeln Sie die Vergleichsmiete an, sollten Sie ihre Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich verweigern. Bis zum Ablauf der Überlegungsfrist sollten sie dann die richtige Höhe der Vergleichsmiete herausfinden.

Welche Unterschiede gibt es bei der Rechtsberatung?

Juristische Hilfe gibt es bei Fachanwälten oder Mietervereinen.

Eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein beinhaltet meist einen Rechtsschutz. Die Jahresbeiträge liegen laut Stiftung Warentest zwischen 80 und 120 Euro (Stand: Finanztest 11/2021).

Spezielle Rechtsschutzversicherungen für Mieterinnen und Mieter gibt es für um die 100 Euro im Jahr - mit 150 Euro Selbstbeteiligung.

Unterschied zur Mitgliedschaft im Mieterverein: Bei einer Rechtsschutzversicherung haben Kunden das Recht auf freie Anwaltswahl.

Beim Mieterverein müssen sich Mitglieder im vorgerichtlichen Stadium hingegen von Vereinsjuristen beraten lassen. Das kostet, im Gegensatz zur Rechtsschutzpolice, häufig extra. Erst wenn es vor Gericht geht, können Mitglieder den Anwalt oder die Anwältin frei wählen.

Vorteil beim Mieterverein: Die Beratung durch die Vereinsjuristen können Mitglieder auch für bereits bestehende Streitigkeiten in Anspruch nehmen.

Nach dem Abschluss einer Rechtsschutzversicherung gilt hingegen meist eine Wartezeit von drei Monaten. Tritt in dieser Zeit ein Streitfall ein, zahlt die Versicherung noch nicht.