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Grundsteuerreform

Die neue Grundsteuer – viel Bürokratie mit wenig Nutzen

Schon fast vergessen ist die bahnbrechende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 2018, die zur Aufhebung des Grundsteuergesetzes führte. Grund für die Verfassungswidrigkeit des Grundsteuergesetzes war der Umstand, dass die Einheitswerte der Immobilien in Ost- und Westdeutschland ohne sachlichen Grund unterschiedlich bewertet wurden. Inzwischen haben die Finanzministerien der Länder hunderte von Mitarbeitern eingestellt, um die Neubewertung der mehr als 20 Millionen Immobilien in Deutschland durchzuführen.

Verschiedene Modelle

Information

Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg haben sich für individuelle Grundsteuermodelle entschieden. Diese Modelle sind deutlich bürokratieärmer, weil sie oft nur Grundstücksfläche und Gebäudefläche berücksichtigen und teilweise mit pauschalen Faktoren für die Lage des Objektes im Stadtgebiet garniert werden. Das komplexeste Modell ist das Bundesmodell, für das sich Saarland und Sachsen (hier weicht allerdings die Grundsteuermesszahl nach unten ab) entschieden haben und das die meisten Daten erfordert. Aber auch NRW hat sich für dieses überbürokratische und die Grundsteuer erhöhende Modell aus dem vom jetzigen Bundeskanzler geführten Bundesfinanzministerium entschieden. In diesem Modell wird das Ziel verfolgt, durch eine Vielzahl von Variablen möglichst genau den Wert des Grundstücks und des Gebäudes abzubilden, was für die Erhebung der Grundsteuer nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts überhaupt nicht notwendig ist. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche, dem Gebäudealter und einer Mietniveaustufe. Allein die zur Erhebung der Grundsteuer auszufüllenden Bögen haben mit Ausfüllhinweisen einen Umfang von 70 Seiten. Sie wurden am 24.12.2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht.

Berechnung der Grundsteuer

Auf Basis der Angaben stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert fest. Aus diesem ergibt sich dann der Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls vom Finanzamt erlassen wird. Hieraus wird die örtliche Gemeinde ab 2025 einen Grundsteuerbescheid ermitteln. Der Grundsteuerbescheid errechnet sich aus einer Multiplikation der Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz, den die jeweilige Gemeinde individuell festlegt. Natürlich kann jeder Schritt der Erhebung der neuen Grundsteuer mit Fehlern behaftet sein, was grundsätzlich zu einer Prozesslawine führen kann. Dies gilt gerade für das in Nordrhein-Westfalen zur Anwendung kommende Bundesmodell, das mit den meisten Parametern arbeitet.

Wie geht es nun in Nordrhein-Westfalen weiter?

Alle Eigentümer von Wohngrundstücken werden im Laufe des ersten Halbjahres 2022 darüber informiert, dass sie vom 1.7.2022 bis zum 31.10.2022 online unter MeinELSTER (www.elster.de) die oben beschriebenen Merkmale ihres Grundstücks, bezogen auf den 1.1.2022, abgeben müssen, damit ein Grundsteuerwert- und ein Grundsteuermessbescheid von dem Finanzamt erstellt werden kann. Nur in Ausnahmen ist eine analoge Abgabe in Papierform möglich, zum Beispiel bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die keinen Computer besitzen. Da der Zeitraum zur Abgabe der Steuererklärung in die Sommerzeit fällt, empfiehlt es sich, die Angaben zu den Grundstücken, wie zum Beispiel Wohnfläche Grundstückswert usw. schon bereitzulegen, damit die Abgabe der Steuererklärungen für jedes Grundstück zügig vonstattengehen kann. Der Begriff Steuererklärung wurde nicht von ungefähr gewählt. Geht nämlich die Erklärung zu spät ein, drohen die gleichen Folgen wie in anderen Fällen, in denen eine Steuererklärung nicht oder zu spät abgegeben wird. Folgen der verspäteten Abgabe sind zum Beispiel Verspätungszuschläge oder Zwangsgelder. Auch für unbebaute Grundstücke müssen die notwendigen Angaben gemacht werden. Neu ist dann die sogenannte Grundsteuer C, bei der die örtlichen Gemeinden einen besonderen Hebesatz für unbebaute Grundstücke ansetzen können, der höher ist als der Hebesatz für Wohngrundstücke. Dies soll dazu dienen, dass unbebaute Grundstücke bebaut werden. Das Vorgehen stößt allerdings auf erhebliche Kritik von Haus und Grund, weil hierdurch tendenziell Grundstücke teurer werden, da die überhöhte Grundsteuer im Kaufpreis realisiert werden wird.

Wie erhalte ich die notwendigen Daten?

Der Bodenwert kann online bei den Informationssystemen für Bodenrichtwerte (BORIS.nrw.de) recherchiert werden. Bundesweite Werte erhält man online bei dem Portal des Bundes für Bodenrichtwerte (bodenrichtwerte-boris.de). Die Grundstücksfläche kann im Grundbuchauszug entnommen werden. Die Wohnfläche ergibt sich aus den Plänen der Architekten. Das Baualter des Gebäudes kann aus der Fertigstellungsanzeige des Bauamtes entnommen werden. Bei den Merkmalen durchschnittlicher Nettomietwert oder Mietstufen hilft bei der Onlineabgabe der Steuererklärung das Portal ELSTER oder bei analoger Abgabe setzt das Finanzamt die notwendigen Werte an. Die angesetzten Mietwerte stammen vom statistischen Bundesamt und haben deswegen unter Umständen nichts mit den tatsächlich erzielbaren Mieten oder denen im Mietspiegel zu tun. Bei der Gebäudeart unterscheidet das Bundesmodell zwischen Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus und Eigentumswohnung.

Wie geht es nach Abgabe der Daten weiter?

Aus den Angaben über das Grundstück errechnet das Finanzamt den sogenannten Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Dieser errechnet sich, indem das Finanzamt den Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Bei Rechenfehlern hat der Eigentümer Gelegenheit, innerhalb eines Monats beim Finanzamt Einspruch einzulegen. Erfolgt dies nicht, wird der Bescheid bestandskräftig und kann nur noch schwer angegriffen werden. Deswegen sollten alle Eigentümer ihren Grundsteuermessbescheid sorgfältig prüfen.

Fazit

Aus dem Grundsteuermessbescheid wird dann später die Grundsteuer durch Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde errechnet. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Grundstückswerte ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer tendenziell höher ausfällt, als zum jetzigen Zeitpunkt. Da aber die Höhe der Grundsteuer von dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde abhängig ist, wird Haus und Grund sich dafür einsetzen, dass die neue Grundsteuer durch die jeweilige Gemeinde aufkommensneutral erhoben wird. Die Änderung der Berechnung der Grundsteuer darf nicht zu einer Überlastung der selbstnutzenden Eigentümer oder der die Betriebskosten zahlenden Mieter führen. In NRW wäre es besser gewesen, wenn man sich hier für ein bürokratieärmeres Modell entschieden hätte. Das hätte die Belastung der Grundstückseigentümer bei der Erhebung der Grundsteuer minimiert und die Kosten in der Verwaltung gesenkt. Auf jeden Fall ist ein solch komplexes Erhebungsmodell, wie es nun in NRW zur Anwendung kommt, nicht notwendig. Unabhängig davon, ob das Modell komplex oder einfach ist, steht im Ergebnis eine zu zahlende Grundsteuer. Ein Mehrwert des komplexen NRW-Modells ist nicht erkennbar.