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Baufinanzierung

Auch bei steigenden Preisen für Grundstücke und Immobilien ist der Traum von den eigenen vier Wänden so lebendig wie nie. Das eigene Haus ist nicht nur ein Ausweg aus den stetig steigenden Mietpreisen in Deutschlands Großstädten, sondern darüber hinaus auch eine Vorsorge für das Alter. Bis das eigene Haus aber erst einmal steht, müssen die verschiedensten Hürden und Herausforderungen gemeistert werden. An erster Stelle steht dabei die Frage nach der Finanzierung. Wie klappt es mit der Baufinanzierung, worauf ist beim Prozess zu achten und wie hoch sind eigentlich die Chancen, einen Kredit für das Eigenheim zu bekommen?

Was genau ist eigentlich eine Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung, meistens auch Immobilienfinanzierung genannt, umfasst Darlehen und Finanzierungsangebote für den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie. Der Begriff der Finanzierung für den eigenen Bau geht dabei auf eine Zeit zurück, in der die meisten Menschen noch selbst ein Haus gebaut haben. Gerade in den letzten Jahren und mit immer weniger verfügbaren Grundstücken geht es aber oftmals auch darum, mit der Hilfe der Finanzierung durch Darlehen und Kredite einfach ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und nicht mehr selbst zum Bauherr zu werden.

An sich handelt es sich auch hier nur um die Vergabe von einem Darlehen durch eine Bank. Im Unterschied zum klassischen Konsumentenkredit ist hier das Geld für die Finanzierung allerdings zweckgebunden und muss daher zwingend in Aufwendungen investiert werden, die mit dem Bau oder dem Kauf einer eigenen Immobilie zu tun haben. Ein weiterer wichtiger Unterschied ist bei den Themen Laufzeit und Zinsen zu finden. Die Verzinsung von Immobilienkrediten ist in der Regel geringer als bei Konsumentenkrediten und schon aufgrund der Natur der Sache langfristig gestaltet. Allerdings ist es nur in den seltensten Fällen ein Darlehen, das beispielsweise über 40 Jahre abbezahlt wird. Stattdessen ist es eine Anschubfinanzierung, die im Laufe der Zeit entweder abgelöst oder verlängert wird.

Wie funktioniert die Baufinanzierung?

Der erste Schritt zur Immobilienfinanzierung liegt darin, sich eine Immobilie zu suchen. Das mag eigentlich selbstverständlich klingen, oftmals wird aber versucht erst ein Darlehen auszuhandeln um danach ein entsprechendes Haus oder eine Wohnung im Preisrahmen zu suchen. Stattdessen findet man bereits ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, die gekauft werden soll. Mit den entsprechenden Unterlagen wird man bei einer Bank vorstellig, die daraufhin den Wert prüft und im Zweifel ein eigenes Gutachten über den tatsächlichen Wert erstellen lässt. Im besten Fall ist bereits an diesem Punkt ein Kreditwunsch vorhanden. Wie viel Euro möchte man von der Bank für das Darlehen haben?

Die Bank wird nun eine entsprechende Prüfung des Kreditwunsches und des tatsächlichen Wertes der Immobilie bzw. der geplanten Immobilie vornehmen. Wichtig ist dabei, dass der Kreditwunsch ausreichend Spielraum lässt, aber nicht zu hoch gegriffen ist. Wenn der tatsächliche Wert der geschätzten Immobilie nur 400.000 Euro entspricht, wird es schwer, ein Darlehen über 500.000 Euro zu bekommen. Das liegt auch daran, dass die Bank das Grundstück und die Immobilie als eine Sicherheit für das Darlehen nehmen wird. Darüber hinaus geht es um die Frage von bereits vorhandenem Kapital und der generellen Finanzierung.

Bei der Prüfung wird sowohl der Wert der neuen Immobilie als auch der Einkommensnachweis in Betracht gezogen. Es können weitere Sicherheiten angegeben werden, sofern vorhanden. Danach wird die Bank ein Finanzierungsangebot vorlegen, sofern die Bestimmungen erfüllt sind. Dieses Angebot zieht sich in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren und muss danach in eine Anschlussfinanzierung übergeben werden. Das liegt auch daran, dass meistens eine Zinsbindung für das Darlehen vorhanden ist und nach dem Ablauf des ersten Darlehens die Zinslage komplett anders sein kann.

Was muss man bei der Baufinanzierung beachten?

Die Immobilienfinanzierung ist die Krone dessen, was Banken und Kreditinstitute Endverbrauchern zur Verfügung stellen. Entsprechend hoch sind die Anforderungen der Banken. Schließlich bindet sich nicht nur der Kreditnehmer, auch der Kreditgeber will sich möglichst sicher sein, dass das Bauvorhaben am Ende abbezahlt wird und es nicht zu Komplikationen kommt. Die Bank hat im Zweifel die Pflicht, einem Antragssteller klar zu machen, dass nicht ausreichend Kapital oder keine ausreichende Sicherheit zur Verfügung steht, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Grundsätzlich sollte bei der Baufinanzierung auf das Niveau der Zinsen geachtet werden. In Deutschland und Europa sind die Zinsen momentan so niedrig wie noch nie zuvor und es bleibt abzuwarten, ob sich das Zinsniveau in den folgenden Jahren verändern wird. Das bedeutet, dass der Wunsch vom Eigenheim momentan mit recht geringen Fremdkosten realisiert werden kann. Trotzdem gibt es mitunter starke Unterschiede zwischen den Banken. Ein Vergleich der Angebote ist daher wichtig, um sicher zu sein, dass die besten Konditionen für das eigene Vorhaben gefunden werden. Das Internet bietet das wohl beste Werkzeug, um die verschiedenen Rahmenbedingungen zu prüfen und sich eine Bank zu suchen, bei der das beste Angebot gefunden werden kann.

Bei der Suche nach dem passenden Darlehen sollte vor allem auf die Aspekte Laufzeit und Zinsbindung geachtet werden. Zwar ist nicht sicher, ob sich das Zinsniveau in den nächsten Jahren stark verändern wird, trotzdem ist es ein wichtiger Aspekt in der Planungssicherheit rund um die Immobilienfinanzierung. Eine möglichst lange Laufzeit und eine möglichst lange Bindung der Zinsen garantieren, dass die monatlichen Abschläge für die Ratenfinanzierung gleichbleibend sind. Erst bei der Anschlussfinanzierung wird das Thema daher wieder wichtig.

Bei der Finanzierung eines eigenen Bauvorhabens ist es darüber hinaus wichtig, dass ausreichend Spielraum bei der Kreditsumme eingeplant wird. Es ist deutlich schwieriger einen zweiten Kredit zu bekommen, als direkt beim ersten Antrag ausreichend Puffer für etwaige Mehrkosten zu veranschlagen. Dieser Puffer kann für die Einrichtung genutzt werden, dient aber vor allem etwaigen Mehrkosten beim Bau, die sehr schnell entstehen und Bauherren vor finanzielle Probleme stellen können. Entsprechend gut und transparent sollte der Kreditantrag formuliert sein.

Die wichtigsten Tipps für die Baufinanzierung

Neben einer guten Vorbereitung bei der Immobilienfinanzierung, die sowohl eine klar definierte Kapital- und Kreditplanung beinhaltet, geht es auch darum, dass der richtige Partner gefunden wird. Die bereits angesprochenen Vergleiche helfen dabei, sich auf eine Auswahl von möglichen Banken festzulegen, die bei dem Wunsch der Finanzierung der eigenen vier Wände helfen können. Nicht immer ist aber der günstigste Anbieter aus dem Internet auch der Dienstleister, der zum eigenen Anspruch passt. Ein persönlicher Ansprechpartner und eine persönliche Beratung sind im Zweifel vorzuziehen. Immerhin handelt es sich um ein Projekt fürs Leben, da braucht es einen guten Kontakt, wenn es doch einmal zu Unstimmigkeiten kommt.

Wer eine möglichst hohe Chance für den Erfolg des eigenen Vorhabens haben möchte, sollte sich zudem Gedanken darüber machen, wie die eigene Kapitaldecke gestärkt werden kann. Auch wenn die Banken beim Thema der Immobilienkredite schon aufgrund der Sicherheit eher gewillt sind, ein Darlehen zu vergeben, erwarten sie bestimmte Dinge von den Antragstellern. Dazu gehört beispielsweise ausreichend Eigenkapital, um die Baunebenkosten zu bewältigen. Etwa fünf Prozent der gesamten Kreditsumme sollte in Form von Eigenkapital vorliegen, damit man eine möglichst hohe Chance auf Gewährung des Darlehens hat. Davon werden die Bearbeitungsgebühren aber auch die Notarkosten rund um den Kauf oder den Bau bezahlt.

Am Ende kann es sich durchaus lohnen, wenn man sich von einer Bank umfangreich beim eigenen Vorhaben beraten lässt. Das erhöht nicht nur die Wahrscheinlichkeit einer Zusage für das Darlehen, sondern kann darüber hinaus dabei helfen, Fehler zu vermeiden, die viele andere Bauherren in der Vergangenheit bereits gemacht haben.