Was tun, wenn die Bauzinsen steigen?

Experten rechnen bereits für den Sommer mit einem Niveau von drei Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Bauherren und Immobilienkäufer sollen sich rechtzeitig um günstige Konditionen kümmern.

Über Jahre hinweg ist Deutschland für Bauherren und Immobilienkäufer ein Zinsparadies gewesen. Wer im November 2019 einen Baukredit bei der Bank wollte, der musste bei fünfjähriger Zinsbindung bei einigen Anbietern nicht einmal 0,5 Prozent Zinsen zahlen, bei zehn Jahren waren es um die 0,6 Prozent. Jetzt haben wir ein Niveau erreicht, das teilweise bei mehr als zwei Prozent liegt. Was tun, wenn die Bauzinsen steigen? „Man sollte auf jeden Fall kein zweitklassiges Objekt kaufen, weil die Zinsen steigen“, sagt Max Herbst, Chef der Finanzberatung FMH. Dann lieber auf einen halben Prozentpunkt Tilgung verzichten, wo doch der Kredit in den meisten Fällen über mindestens 15 bis 20 Jahre läuft.

Dass die Bauzinsen rasch weiter steigen werden, ist längst ausgemachte Sache. Noch vor drei Wochen hatte Herbst einen Anstieg auf drei Prozent erst für das Jahresende vorausgesagt, jetzt glaubt er, dass wir dieses Niveau für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung erreichen werden. Ein Grund: „Wir werden schon für den April eine Inflationsrate von mehr als acht Prozent in Deutschland sehen“, sagt Herbst. Mit Konsequenzen für Anleger: Wer viel Geld beispielsweise für Energie und Lebensmittel bezahlen muss, mag sich noch weniger mit Mini-Renditen auf Geldanlagen zufriedengeben. Also kauft er neben Gold und Aktien auch Immobilien.

Dabei sind steigende Zinsen nicht mal die höchste Hürde. Ältere werden sich noch daran erinnern, dass Immobilienschuldner in den 90er-Jahren des vergangen Jahrhunderts auch mal mit zweistelligen Zinsniveaus bei Baudarlehen zurechtkommen mussten. Nur: Damals waren die Immobilienpreise nicht in so kurzer Zeit so stark gestiegen wie heute.

Und das könnte sich vorerst noch fortsetzen. „Wer jetzt auf eine zügige Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt hofft, wird enttäuscht werden: Kurzfristig dürfte die Nachfrage sogar nochmals steigen (und mit ihr die Preise) – schlicht, weil viele Interessenten angesichts der steigenden Zinsen aufs Tempo drücken“, so Herbst.

Für jene, deren Zinsbindungsfrist zu Ende geht, heißt das: sich möglichst schnell um eine Anschlussfinanzierung kümmern, ehe die Zinsen noch stärker steigen. Wichtig dabei: Wer den Vertrag über die Anschlussfinanzierung schließt, sollte, wenn er kann, einen erhöhten Tilgungsanteil in den Kontrakt schreiben lassen. Erhöht ist dieser Anteil deswegen bereits in der Vorphase, weil ja die Zinslast im Laufe der Zeit abnimmt und bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil wächst, also höher ist als zu Beginn des Darlehensvertrags. Idealerweise liegt er bei der Anschlussfinanzierung sogar über dem letzten Tilgungsbetrag, weil sich durch niedrigere Zinsen die kalkulatorische Gesamtlaufzeit des Darlehens sonst verlängern würde.

Sinnvoll ist es für eine Anschlussfinanzierung, sich frühzeitig über ein sogenanntes Forward-Darlehen Gedanken zu machen. Das haben viele Bauherren in den vergangenen Wochen beherzigt. Bei einem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer frühzeitig einen Zinssatz, weil sie erwarten, dass das Zinsniveau bis zum späteren Abschluss des Kreditvertrags steigen könnte. Es kann also durchaus sein, dass der neue Kreditvertrag erst in einigen Jahren anfängt zu laufen, aber es gelten dann die jetzt vereinbarten Zinsen, auch wenn der Marktzins später höher liegen sollte. Für ein solches Darlehen veranschlagen Experten gegenwärtig einen Aufschlag von 0,5 bis 0,6 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins. Insofern ist das Forward-Darlehen auch eine Wette: Nur wer glaubt, dass der Unterschied bei den Zinsen in einigen Jahren, wenn das Darlehen benötigt wird, mehr als diesen Aufschlag beträgt, für den lohnt sich das Forward-Darlehen. Wichtig: Kurz bevor die Zinsbindung ausläuft, werden Kunden von ihrem Finanzierer angeschrieben und über mögliche Finanzierungsmodelle informiert. Reagiert man dann gar nicht, zahlt man später einen variablen Zins, der sich am kurzfristigen Marktzins orientiert. Dann kann es deutlich teurer werden.