Es wird zu viel am falschen Ort gebaut

Die Knappheit an guten Wohnungen verschärft sich vor allem in den Ballungsgebieten, während in anderen Regionen der Leerstand wächst.Rein theoretisch gäbe es Flächen für zwei Millionen zusätzliche Wohnungen.

Theoretisch wäre in Deutschlands Städten und deren direktem Umfeld genug zusätzliches Bauland vorhanden, mirt dem sich der vielfach diagnostizierte Mangel an bezahlbarem Wohnraum lindern ließe. Theoretisch gäbe es ein Potenzial von 100.000 Hektar in den Städten, auf denen man nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft zwischen zwei Millionen und vier Millionen Wohnungen bauen könnte. Mit regionalen Unterschieden zwischen Stadt und Land oder Ost und West. Es wäre also möglich, über mindestens fünf Jahre die rund 400.000 Wohnungen pro Jahr zu schaffen, die die Bundesregierung im Koalitionsvertrag als Ziel definiert hat.

Theoretisch. In der Praxis müssten die Flächen aber erst mal als baureifes Land ausgewiesen werden, müsste es beispielsweise weniger Initiativen geben, die regelmäßig aus unterschiedlichen Gründen gegen die Ausweisung von Bauland intervenieren, müsste es beispielsweise ein vollständiges überregionales Erfassungssystem geben, anhand dessen beispielsweise ein Bundesland erkennen könnte, wo noch Bauland ist, auf das man die Nachfrage zu lenken versuchen könnte. Gibt es aber nicht, zumindest nicht flächendeckend.

Und so wird, obwohl doch so viel zusätzliche Potenzialfläche auch in den Ballungsräumen oder deren Nähe vorhanden wäre, in Deutschland immer noch zu viel am falschen Ort hochgezogen. „In etwa 45 Prozent der deutschen Landkreise wird zu viel gebaut“, sagt Michael Voigtländer, Immobilien-Experte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Das Saarland und Rheinland-Pfalz seien Beispiele für Regionen, in denen über Bedarf gebaut werde.

Aber auch in Nordrhein-Westfalen gibt es solche Fälle. Ein augenfälliges Beispiel laut einer IW-Studie ist Höxter im Regierungsbezirk Detmold. Legt man die Fertigstellungszahlen der Jahre 2016 bis 2020 zugrunde und vergleicht diese mit dem prognostizierten Bedarf für die Jahre 2021 bis 2025, würden in der Stadt etwa zweieinhalb mal so viel Wohnungen gebaut wie nötig. Im Hochsauerlandkreis wären es sogar ungefähr dreimal so viel. Umgekehrt läge Köln bei einer Fortsetzung des seinerzeitigen Bautempos etwa 50 Prozent unter dem Soll, in Krefeld und Mönchengladbach würden nur etwa 60 Prozent der notwendigen Menge erreicht. In nebenstehender Grafik findet man noch mehr Beispiele aus der Region, bei denen sichtbar wird, ob es eine Unter- oder Überdeckung gäbe, wenn die Fertigstellungszahlen der Jahre 2016 bis 2020 auch jene für den Fünf-Jahre-Zeitraum danach wären. Immer gemessen am vorausgesagten Bedarf.

Die Erklärung dafür, warum unter anderem in Landstrichen mit sinkenden Bevölkerungszahlen Wohnraum teils deutlich über den Bedarf hinaus entsteht, liefert das Berliner Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica. „In Schrumpfungsregionen gibt es oft viel unmodernisierten Altbestand, der nicht den Wünschen der Nachfrager entspricht. Neubau findet dann häufig als qualitative Zusatznachfrage in Form von Eigenheimen statt“, sagt der Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun.

Heißt: Auf dem Land wird mehr gebaut, dort entsteht gleichzeitig Leerstand, während in den Metropolen gemessen am Bedarf zu wenig gebaut wird, weshalb die Preise enorm gestiegen sind. „Neubau findet immer seine Bewohner“, sagt auch IW-Experte Voigtländer. Vor allem, so lange das Bauland billig ist und die Kreditzinsen vergleichsweise niedrig sind.

Das Problem ist allen klar. Deshalb hat sich das „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“, das unter Führung von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) jüngst einstimmig eine gemeinsame Erklärung zur Konstituierung des Bündnisses unterzeichnet hat, als ein Ziel gesetzt, zusätzlichen Wohnraum nicht nur durch Neubau, sondern auch durch Umwidmung, Aufstockung und Nachverdichtung im Bestand zu schaffen und so vor allem den Mangel in den Ballungsgebieten zu lindern. Und: „;Man müsste Anreize schaffen, damit die Menschen in den Bestand investieren“, so Voigtländer. Auch das könnte den Bedarf an neuem Wohnraum senken.

Was aus dem Leerstand in den Schrumpfungsregionen werden soll, ist damit noch nicht beantwortet. Das ist dann in Teilen Bestand, in den vielleicht niemand mehr investieren mag. Und da bleibt dann womöglich nur noch die Abrissbirne.