Vor dem Kauf kritisch prüfen

Wer sich am Ferienort für eine Immobilie begeistert, der sollte sie mindestens so kritisch unter die Lupe nehmen wie seinen Hauptwohnsitz. Denn im Gegensatz zum eigenen Haus ist eine Ferienwohnung immer ein Luxus, und der kann teuer werden.

Das ist vielen Menschen schon passiert: Sie verlieben sich in den Ferien – in ein schönes Haus. Sonne, strahlend blauer Himmel, entspannte Atmosphäre machen aus mancher Immobilie, die man zu Hause keines zweiten Blickes würdigte, ein romantisches Domizil. Der Verband Privater Bauherren (VPB) mahnt zur Vorsicht: Wer sich am Ferienort für eine Immobilie begeistert, der sollte sie mindestens so kritisch prüfen, wie seinen Hauptwohnsitz. Denn im Gegensatz zum eigenen Haus ist eine Ferienwohnung immer ein Luxus, und der kann teuer werden. Damit Familien beim Kauf eines Urlaubsdomizils nichts falsch machen, hat der VPB den Ratgeber „Ferienimmobilie vor dem Kauf kritisch prüfen!“ zusammengestellt.

Drei grundsätzliche Fragen müssen vor dem Ferienhauskauf geklärt werden: Kann sich die Familie die Immobilie finanziell leisten? Möchten sich alle Familienmitglieder auf Dauer an einen Urlaubsort binden? Und: In welchem baulichen Zustand ist die Immobilie?

Bei der Frage der Finanzierbarkeit spielt nicht nur der Anschaffungspreis eine Rolle, sondern auch die laufende Unterhaltung. Dazu zählen unvermeidliche Nebenkosten wie Steuern, Strom- und Wasseranschlüsse, aber auch Ausgaben für Haussitter, Verwalter, Handwerker, Schornsteinfeger, Gärtner, und Winterdienst.

Nicht unterschätzen sollten Familien die Frage, ob sie auf Dauer alle in dem Haus oder der Wohnung glücklich werden können. Kinder, die dieses Jahr noch mit Vergnügen am fast menschenleeren Strand buddeln, sehnen sich vielleicht schon in drei Sommern nach der Disko. Ist die dann unerreichbar weit weg, dürfte das die Stimmung innerhalb der Familie beträchtlich trüben.

Auch die Frage nach dem baulichen Zustand sollten Interessenten nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn auch Ferienhäuser müssen finanziell unterhalten und bautechnisch instand gehalten werden. Dazu kommen möglicherweise geplante Anbauten, die vorgeschriebene energetische Sanierungen und Nachrüstpflichten nach sich ziehen. Alles Dinge, die der Eigentümer wissen, erfüllen und auch bezahlen muss.

Bei der Beurteilung der Substanz wie auch bei der Überwachung eventuell nötiger Umbau- und Sanierungsarbeiten können Ferienhauskäufer übrigens auf den VPB zurückgreifen. Gleich ob im Allgäu oder auf Rügen, im Schwarzwald oder in Ostfriesland, VPB-Berater sind überall zu Hause und können innerhalb weniger Stunden vor Ort sein. Den nächsten VPB-Berater finden Ferienhaus-Aspiranten einfach online unter www.vpb.de. Und selbst wenn sich der Kauf im Harz beispielsweise zerschlägt und die Familie im kommenden Sommer in Mecklenburg auf Häusersuche geht, kann sie ihre Mitgliedschaft problem- los zum dortigen Regionalbüro mitnehmen.

Wer einmal gebaut oder renoviert hat, der weiß, wie komplex solche Arbeiten sind. Ständig muss die Bauherrschaft Entscheidungen fällen. Das ist bei einer Ferienimmobilie eher schlimmer, so die Erfahrung des VPB, denn in der Regel können sich die Besitzer nicht monatelang selbst vor Ort um Sanierung und Umbau kümmern. Ferienhausbesitzer brauchen verlässliche Hilfe vor Ort. Der VPB unterstützt sie bei Umbau und Neubau, Sanierung und Anbau.

Realistisch einschätzen sollten Kaufinteressierte auch mögliche Selbsthilfeaktionen: Während sie zu Hause abends oder am Wochenende das eine oder andere selbst reparieren, haben sie dazu in den Ferien kaum Zeit. Zu kurz und kostbar sind die wenigen Erholungswochen. Müssen sie dann im Ferienhaus auch noch dauernd hämmern und werkeln, riskieren sie ebenfalls ihren Familienfrieden.

Auch kleine Schäden, die zu Hause nebenbei behoben werden, verursachen beim Feriendomizil ungleich mehr Aufwand – und oft genug auch familiäre Aufregung. Wer kümmert sich beispielsweise um die Reparatur, wenn im Winter ein Rohr platzt? Wer schaut regelmäßig, ob es nach schweren Stürmen ins Dach geregnet hat? Wer rückt Ziegel wieder gerade, die der Herbststurm verschoben hat? Wer lässt die großen Äste vom öffentlichen Gehweg entfernen, die unter der Schneelast abgebrochen sind? Diese und viele weitere technische Details sollten Kaufinteressierte vorab klären, sonst wird ihr Traumhaus schnell zur Belastung.

Auch wer eine Ferienwohnung und nicht gleich ein ganzes Haus kauft, sollte sich vorher genau informieren, rät der VPB. Ferienwohnungen sind Eigentumswohnungen mit allen Vor- und Nachteilen. Ein Gespräch mit dem zuständigen Verwalter sollten Interessenten mindestens immer führen. Weitere Informationen finden Interessierte im VPB-Ratgeber „Eigentumswohnung“.

Die Verwalter sind auch erster Ansprechpartner wenn es um eine eventuelle Vermietung der Immobilie geht. Viele Ferienwohnungs- und auch Ferienhausbesitzer versuchen nämlich durch Vermietung außerhalb der eigenen Ferienzeit ihre Kosten abzufangen. Das ist nicht immer einfach, hier werden in der Regel sogar Steuern fällig. Außerdem macht es viel Arbeit und es ist nicht jedermanns Sache während der eigenen Abwesenheit Fremde in den eigenen Betten zu wissen. Auch diese Fragen müssen Käufer vorab klären.

Wer sich in eine alte Reetdachkate verliebt oder in ein romantisch gelegenes Schwarzwaldhaus, der sollte vor dem Kauf klären, ob das Anwesen unter Denkmalschutz steht. Möglicherweise darf es dann weder erweitert noch umgebaut werden. Auch die Frage, welche bautechnischen Investitionen und Nachrüstpflichten in den nächsten Jahren auf die neuen Eigentümer zukommen, lässt sich nicht bei zwei kurzen Besichtigungsterminen klären. Dazu brauchen die Kaufinteressenten fachliche Beratung. Auf die Einschätzungen des Maklers allein sollten sie sich nicht verlassen. Er lebt vom Verkauf der Immobilie. Besser beraten sind Käufer mit einem von ihnen selbst beauftragten, unabhängigen Bausachverständigen aus der Gegend. Er kann den baulichen Zustand der Immobilie verlässlich beurteilen und weiß, was dahintersteckt, wenn das Haus müffelt, die Kellerwand feucht ist oder der Dachbalken hohl klingt.