Steuerpflicht immer einkalkulieren

Besitzer einer Ferienimmobilie wollen häufig Renditeerwägungen mit flexibler Eigennutzung kombinieren. Die Vermietung von Wohnung oder Haus hat grundsätzlich steuerliche Folgen.

Es klingt so einfach: Die gekaufte oder geerbte Ferienwohnung an der Ostsee oder in den Bergen wird in den Zeiten, in denen sie nicht von den Eigentümern genutzt wird, einfach vermietet. Plattformen existieren genügend, und die Attraktivität von Ferienwohnungen und -häusern in Deutschland ist hoch. „In der Vermietung von Ferienimmobilien liegen interessante finanzielle Chancen. Eine Nacht in der Ferienimmobilie in Berlin kostet laut Ferienhaus-Index von Hometogo durchschnittlich 151 Euro, in Schleswig-Holstein sind es 96 Euro, in Bayern 78 Euro. Anhand solcher Durchschnittspreise erhalten Eigentümer und Kaufinteressenten einen ersten Einblick, mit welchen Renditen sie bei welcher Auslastung rechnen können“, sagt der Münchener Steuerberater Manfred Speidel. Dabei gelte aber, keine Fehler bei der Vermietung zu machen. Die steuerlichen Folgen seien komplex, und das Finanzamt sei bei Verstößen nicht zu Späßen aufgelegt.

„Die Finanzbehörden überprüfen gezielt Vermietungsportale, um auf die Vermieter aufmerksam zu werden. Wer seinen steuerlichen Pflichten durch die Nichtangabe der Mieteinnahmen nicht nachgekommen ist, dem drohen Steuernachzahlungen für ein Jahrzehnt, Verzugszinsen und sogar ein Strafbescheid. Die Portale unterstützen dabei. So hat beispielsweise Airbnb im Herbst 2020 Daten aller Vermieter ans Finanzamt übermittelt“, warnt Manfred Speidel.

Der Steuerberater, der Steuerpflichtige unter anderem bei der Selbstanzeige wegen Steuerverstößen begleitet, betont daher, dass auch kurzzeitige Vermietungen im kleinen Umfang steuerpflichtig sein können. Er rechnet vor: „Bis 520 Euro Bruttoeinnahmen pro Jahr ist eine Angabe nicht nötig. Ab 520 Euro jährlich sind die Einnahmen steuerpflichtig. Die Umsatzsteuerpflicht kann durch die Kleinunternehmerregelung entfallen, aber ab Einnahmen von 17.500 Euro existiert auch eine Umsatzsteuerpflicht bei kurzzeitigen Vermietungen.

Wer die Umsatzsteuer nicht erhebt beziehungsweise abführt, löst unter Umständen einen weiteren, eigenständigen Fall von Steuerhinterziehung aus. Und ab 24.500 Euro jährlich könnte zusätzlich sogar Gewerbesteuer anfallen.“

Auf der anderen Seite trifft die Eigentümer auch eine Bringschuld gegenüber dem Finanzamt, um die anfallenden Kosten der Ferienimmobilie geltend zu machen. Wer nicht nachweisen kann, mit der Vermietung von Ferienwohnung oder Ferienhaus Geld verdienen zu wollen, unterliegt schnell dem Verdacht der Liebhaberei. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige die Vermögensnutzung nur aus persönlichen Gründen oder Neigungen aufrechterhält. Die Absicht zur Einkünfteerzielung muss nachgewiesen werden, um bei der Steuererklärung Verluste geltend machen zu können. Auch zur Geltendmachung des Werbungskostenüberschusses ist der Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand notwendig.

Am leichtesten weist man seine Einkunftserzielungsabsicht laut Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus nicht selbst nutzt. Zudem sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet sein. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss die Wohnung demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl in dem entsprechenden Ferienort ist, erfahren Eigentümer in der Regel beim Tourismusverband. Wird die Ferienwohnung hingegen eingeschränkt selbst genutzt, ist zum Ausschluss der „Liebhaberei“ eine Prognose der Überschusserzielungsabsicht (kein dauernder Verlust) geboten.

Apropos Besonderheiten: In manchen Städten gibt es sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine Untervermietung einschränken oder sogar verbieten können. Verstöße werden mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.