Die Rendite muss stimmen

Immobilien genießen hierzulande auch als Kapitalanlage einen guten Ruf. Doch nicht jedes Investment zahlt sich wirklich aus.

Es klingt verlockend: Eine vermietete Eigentumswohnung kaufen und mit der Miete den Kredit finanzieren. Angesichts allgemein niedriger Zinsen scheint das ein gutes Geschäft. Ganz so einfach ist es in der Praxis allerdings nicht, wie die Zeitschrift „Finanztest“ (Heft 2/2021) berichtet. Interessenten müssen vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag mit einem spitzen Bleistift rechnen. Das gilt erst recht für den Immobilienkauf im Ausland.

Denn der Kauf einer vermieten Immobilie ist nicht ohne Risiko: Zwar sind Immobilien gefragte Sachwerte – allerdings kann der Wert einer Immobilie auch fallen. Das kann zum Beispiel passieren, wenn die Nachfrage in einer bestimmten Gegend irgendwann nachlässt oder allgemein das Preisniveau sinkt. Außerdem muss eine Immobilie gepflegt werden, das kostet zusätzlich. Und steigende Mieten sind auch nicht garantiert. Drei Tipps für eine erfolgreiche Investition:

Mietrendite berechnen

Ob sich ein Kauf rechnet, hängt davon ab, ob Kaufpreis und Miete in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Wichtig: In die Mietrendite darf aber nicht nur der reine Kaufpreis und die Mieten einfließen. Hier gehören auch die Kaufnebenkosten rein. Und von der Miete müssen Ausgaben wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen abgezogen werden. Nettomietrenditen von drei Prozent in mehr sind im grünen Bereich.

Einen Investitionsplan aufstellen

Ob sich das Geschäft langfristig lohnt, zeigt ein Investitionsplan. Hierfür werden über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eingetragen. Die derzeitigen Trends sollten aber dafür nicht einfach fortgeschrieben werden. Für den Anschlusskredit etwa sollte mit einem höheren Zins als jetzt kalkuliert werden. Denn dass die Zinsen immer so niedrig bleiben wie derzeit, ist nicht ausgemacht.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis ansetzen

Ein Indikator, ob sich das Geschäft lohnt, ist das Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Dafür wird der Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete geteilt. Früher sollten laut„Finanztest“ die Ergebnisse nicht über 15 bis 20 liegen. Heute zahlen Käufer nicht selten das 25- oder 30-fache der Jahresmiete. Im Investitionsplan sollte der Wiederverkaufswert nicht höher als 25 liegen.