„Man kauft, was man sich leisten kann“

Trotz hoher Preise und leicht steigender Zinsen bleibt das Interesse am Immobilienkauf hoch. Wie Käufer mit dem Thema Finanzierung umgehen, darüber diskutierten Experten beim Roundtable „Düsseldorfer Immobilienprojekte“.

Für Sparer ein Gräuel, für Kreditnehmer eine tolle Zeit: In den vergangenen Jahren verharrten die Zinsen auf niedrigen Niveaus, wie man sie zuvor kaum erlebte. Jetzt ziehen die Zinsen allmählich wieder an. „Der Zinsdruck wird spürbar“, stellt Tobias Kotzorek (Ralf Schmitz GmbH) fest. Aktuell sind die Hypothekenzinsen seit Jahresbeginn auf bis zu 2,5 Prozent gewachsen, „sie werden wohl weiter steigen“. Die hohen Kosten und die Inflation verunsichern die Menschen gleichermaßen, beobachtet der Experte. Einerseits werde die Immobilie als Sachwert geschätzt, andererseits sind die Preise sowohl für Bestand als auch für Neubauten sehr gestiegen. Das wiederum mache den Neubau aufgrund seiner Vorzüge attraktiver.

Zinsen seien für Kapitalanleger ein wichtiges Thema, aber nicht erstranging, sagt Stefanie Anna Adams (Eckehard Adams Wohnungsbau). Herausfordernd seien eher die hohen Preise aufgrund gestiegener Baukosten. Für alle – Nutzer und Anleger – sei die Immobilie angesichts der Unsicherheiten zum sicheren Hafen geworden. Daher kaufen sie, aber vielleicht anders als bisher: „Man kauft, was man sich leisten kann“, beobachtet die Expertin, also im Zweifel vielleicht eine Nummer kleiner.

„Private Käufer nehmen steigende Zinsen und hohe Kosten in Kauf oder sie suchen in anderen Segmenten“, bestätigt Patrick Specke (Hüttig & Rompf) die Einschätzung. Jedenfalls sei das Kaufinteresse gerade im Privatkundenbereich ungebrochen. Specke hat noch eine weitere interessante Beobachtung gemacht: „Seit etwa 2016 haben wir ein vergleichbares Zinsniveau, aber ein ganz anderes Kaufpreisniveau.“ Habe es vor sechs Jahren noch Widerstände bei Preisen von 6000 Euro gegeben, sei das jetzt bei 10.000 Euro für den Quadratmeter.

Es sei eben auch viel Kapital am Markt, fügt Thomas Trendelkamp (BPD Immobilienentwicklung) hinzu. Er verweist auf Schenkungen und auf die Erbengeneration. „Wir bemerken das ebenfalls“, sagt Holger Knille (Stadtsparkasse Düsseldorf). Kunden suchen dabei Sicherheit. „Immer mehr schließen Festzinsbindungen über 15 oder sogar 20 Jahre ab.“ Beratung sei gefragt. Knille rät hier zur Lebensphasenplanung, die auch künftige Entwicklungen einbezieht.

Klaus Franken (Catella Project Management) betont die Veränderungen auf der Angebotsseite. „Die sich verändernde Finanzierungslandschaft in Verbindung mit steigenden Baukosten und Wegfall der KfW-Förderung bringt so manche Projektentwickler in Bedrängnis, denn Banken fordern mehr Eigenkapital, das traditionell bei Bauträgern knapp ist.“ Dies könne dazu führen, dass Projekte sich verzögern oder nicht realisiert werden, also das Angebot knapper wird.

Einen weiteren Kostenblock nimmt Matthias Spormann (Spormann Real Estate) ins Visier: „Die Grunderwerbssteuer kommt zunehmend in den Fokus. Insbesondere wenn die Kunden nicht auf eine so kurzfristige Kaufpreissteigerung spekulieren, die diesen Kostenpunkt bereinigen würde. Gleichwohl war dies in den vergangenen Jahren oft der Fall.“ Die Steuer macht mit 6,5 Prozent auf den Kaufpreis in NRW einen beachtlichen Teil der Kosten aus, auch wenn ein aktuelles Förderprogramm Entlastungen für selbstnutzende Wohneigentümer verspricht.

„Der Ersterwerb soll gefördert werden“, erklärt Dr. Johann Werner Fliescher (Haus & Grund). Das helfe immerhin den Menschen, die erstmals kaufen wollen. Fliescher geht aber noch auf ein anderes Thema ein, das ebenfalls mit Finanzierung zu tun hat: „Kein Wohnen ohne Mobilität.“ Man müsse darüber nachdenken, wie das Thema Verkehrs- anbindung in die CO2-Bilanz eingebunden werden kann. Entsprechende Investitionen könnten mit geeigneten Maßnahmen unterstützt werden.