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BGH-Urteil

Wann der Vermieter bei Mietschulden kündigen darf

Der Bundesgerichtshof hat am Dienstag ein wegweisendes Urteil gefällt. Demnach darf der Eigentümer ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Gesamthöhe der Mietschulden höher als eine Monatsmiete ist.

Mieterinnen und Mieter sollten unbedingt vermeiden, an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit Teilmietzahlungen erheblich in Zahlungsrückstand zu geraten, denn dann droht die Kündigung. Liegt die Gesamthöhe der Mietschulden höher als eine Monatsmiete, darf der Eigentümer das Mietverhältnis fristlos kündigen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Dienstag veröffentlichten Urteil klar. (AZ: VIII ZR 32/20) Für die Zulässigkeit der fristlosen Kündigung ist es nicht erforderlich, dass jede einzelne Teilzahlung eine „erhebliche Höhe“ erreichen muss, urteilten die Karlsruher Richter.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen können Vermieter „aus wichtigem Grund“ einem Mieter fristlos kündigen. Diese Möglichkeit besteht, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht fristgerecht bezahlt wird oder ein Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten ist.

Außerdem ist die fristlose Kündigung möglich, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise gezahlt wurde und der Mieter mit einem „nicht unerheblichen Teils der Miete“ in Verzug ist. Das Gesetz sieht hier einen Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete vor.

Im Streitfall geriet eine Frau aus Berlin mit ihrer monatlichen Miete in Höhe von 704 Euro in Rückstand. Im Januar 2018 blieb sie lediglich 135,41 Euro schuldig, im Februar zahlte sie dagegen gar keine Miete. Der Vermieter kündigte fristlos, weil die Frau „erheblich“ in Mietrückstand geraten war.

Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung für unwirksam. Zwar sei nach zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen. Für eine fristlose Kündigung müsse aber in jedem Monat ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ offengeblieben sein, befand das Gericht. Im Januar habe der Zahlungsrückstand aber nur bei 19 Prozent einer Monatsmiete gelegen.

Dem widersprach nun der BGH. Sobald an zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen ist, sei dies „erheblich“ und könne eine fristlose Kündigung begründen. Maßgeblich sei dabei die Gesamthöhe der Mietschulden und nicht, ob mit jeder monatlichen Teilzahlung der Miete ein „erheblicher“ Mietrückstand aufgelaufen ist.