Neun Fakten zur Mietkaution
Die Zahlung soll Vermietern Sicherheit bringen. Doch was ist erlaubt und wo liegen die Grenzen? Hier kommen wichtige Regeln, die Mieter kennen sollten.
Schon die Kosten für den Umzug in eine neue Wohnung reißen oft ein empfindliches Loch in die Haushaltskasse. Und dann verlangt der Vermieter auch noch eine Kaution. Aber muss das überhaupt sein? Und was gibt es sonst zu der Zahlung zu wissen, die Vermieter für etwaige Beschädigungen während der Mietzeit fordern? Das sind die Rahmenbedingungen:
Fakt 1: Eine Mietkaution ist ein Kann, aber kein Muss
Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit – entweder für Schäden, die auf die Mietpartei zurückgehen oder für ausfallende Mietzahlungen.
Der Vermieter kann eine solche Sicherheit vom Mieter fordern, muss das aber nicht zwingend. „Der Vermieter entscheidet also selbst, ob er vom Mieter eine Kaution verlangt oder nicht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Fakt 2: Drei Monatsmieten sind das Maximum
Die Kautionsleistung darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt bei der Berechnung der Kaution außen vor. Beträgt die Kaltmiete also 830 Euro und die Warmmiete 990 Euro, darf die Kaution bei höchstens 2490 Euro liegen. Steigt die Miete, ist der Vermieter nicht berechtigt, eine höhere Kaution zu verlangen. Die Kautionsleistung bleibt also so hoch wie zu Beginn des Mietverhältnisses.
Fakt 3: Auch Ratenzahlungen sind möglich
Eine Kaution auf einen Schlag an den Vermieter zahlen – das kann für Mieter eine schwere finanzielle Bürde sein. Aber Ratenzahlungen sind grundsätzlich denkbar. „Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen“, sagt Julia Wagner. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Fakt 4: Der Vermieter legt die ihm überlassene Kaution an
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die ihm oder ihr überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zu den üblichen Zinsen anlegen. Andere Anlageformen können die Parteien vereinbaren – einzige Voraussetzung: Der Vermieter muss die Anlage vom Privatvermögen getrennt aufbewahren. Welche Art Konto er oder sie dafür wählt, bleibt ihm oder ihr überlassen. „Am besten informieren sich Vermieter vorab bei ihrer Bank, welche Möglichkeiten es gibt und ob Kosten dafür anfallen“, so Wagner.
Fakt 5: Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution unangetastet
„Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht für streitige Forderungen auf die Kaution zugreifen“, sagt Julia Wagner. Erst wenn mit Ende des Mietverhältnisses Schäden vorhanden sein oder Mietzahlungen ausstehen sollten, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat der Vermieter das Konto angelegt, kann er einfach auf das Konto zugreifen.
Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet es sich etwas schwieriger, da häufig der Mieter bei Zugriff des Vermieters zustimmen muss. „Erteilt dieser die Zustimmung unberechtigterweise nicht, muss der Vermieter ihn schlimmstenfalls auf Erteilung der Zustimmung verklagen“, so Wagner.
Fakt 6: Die Zinsen einer Mietkaution stehen der Mietpartei zu
„Die Zinsen stehen dem Mieter zu“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Er muss sie also auch nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter die Kaution samt Zinsen schriftlich zurückfordern.
Fakt 7: Der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung Zeit lassen
Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist für die Kaution gibt es nicht. „In der Regel hat der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen“, sagt Janßen und verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Celle (Az.: 2 U 223/01). Im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist auch länger sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Nebenkostennachforderungen aus dem laufenden Jahr bestehen; die Abrechnung solcher Kosten erfolgt erst im Folgejahr. „In diesen Fällen darf der Vermieter in der Regel aber nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten“, sagt Janßen. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (Az.: VIII ZR 71/05).
Fakt 8: Vermieter müssen mögliche Schäden beweisen
Vermieter können Teile der Kaution für Beschädigungen nur dann einbehalten, wenn der Mieter die Beschädigung schuldhaft verursacht hat. Das muss der Vermieter darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung hierüber nicht möglich, ist laut Janßen im Zweifel gerichtlich zu klären, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf.
Fakt 9: Normale Gebrauchsspuren gehen nicht zu Lasten der Mietpartei
Normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren sind kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution einzubehalten. „Zu normalen Gebrauchsspuren zählen in der Regel Farbunterschiede an Wänden nach dem Abhängen von Bildern sowie leichte Kratzer auf Bodenbelägen“, sagt Janßen.
Sein Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchsspuren oder um darüber hinausgehende Beschädigungen handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug einen Check durch die Haftpflichtversicherung zu veranlassen.