Goodbye Krisenjahr? Was 2025 zu erwarten ist
Die deutschen Immobilienmärkte schütteln die Lasten der vergangenen Jahre immer mehr ab. Treibende Kraft dafür sind die langsam sinkenden Finanzierungskosten. Besonders gut sind die Aussichten für den Standort Düsseldorf.
Der von manchem bereits voreilig abgeschriebene Immobilienmarkt hat sich hierzulande zuletzt wieder sehr robust präsentiert. Zwei Jahre lang war die Stimmung zuvor im Moll-Bereich. Die Zinsen waren hoch, die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen und Häuser fielen in vielen Regionen Deutschlands um zweistellige Prozente. Erstmals seit 2022 wieder steigende Preise für Wohnimmobilien und leicht sinkende Bauzinsen deuten 2024 jedoch ein allmähliches Krisen-Ende an.
Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien, blickt optimistisch auf das neue Immobilienjahr: „Über die unterschiedlichen Immobilienmärkte verteilt, lässt sich ein vorsichtiges Anziehen von Nachfrage und Preisen erkennen. Ein Unterschied zur jüngeren Vergangenheit: In B- und C-Lagen konnte 2024 zu sehr attraktiven Einstiegspreisen eingekauft werden. Das wird nicht ewig so bleiben. Positiv davon betroffen sind ausgewählte Mehrfamilienhäuser aus B-Lagen. Kapitalanlegern werden diesen Immobilientypus vermehrt im Blick behalten. Das, obwohl der Bauzins stabil bleibt.“
Auch in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt hat sich der Wind gedreht. Viele Marktteilnehmer sind zur Zuversicht und zum Optimismus zurückgekehrt, wenn sie auf die Immobiliensituation in Düsseldorf angesprochen werden – zumindest was den Wohnungsmarkt angeht. Im gewerblichen Bereich gibt es noch manche Sorgenfalte. Hauptgrund dafür ist der Leerstand in vielen Bürogebäuden, was primär mit dem anhaltenden Trend zum Homeoffice erklärbar ist.
Ein Tauwetter nach langen Monaten der Eiszeit am Wohnungsmarkt attestiert dagegen auch Immobilienprofi Marco Mattes. Er ist Geschäftsführer der Mattes Unternehmensgruppe und sagt: „Das Schlimmste vom Schlimmen ist an den Immobilienmärkten überstanden. 2025 kann davon ausgegangen werden, dass sich sowohl Preise als auch Nachfrage weiter erholen. Das gilt insbesondere für Standorte in C- und D-Lagen. Objekte aus diesen Standorten mit gutem energetischen Zustand und moderner Anbindung, gehören die Zukunft.“ In die Karten spielt allen Optimisten am Immobilienmarkt dabei die Zinsentwicklung. Nach einem massiven Anstieg binnen weniger Wochen als Folge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und der sich anschließenden weltwirtschaftlichen Verwerfungen haben sich die Bauzinsen zuletzt deutlich erholt. Lagen sie etwa im Oktober 2023 teilweise bei circa 4,25 Prozent, sind die Konditionen für zehnjährige Darlehen circa ein Jahr danach auf rund 3,3 Prozent gesunken. Alles in allem sehr kleine Schritte und das weit entfernt von den goldenen Zeiten des unter Ein-Prozent-Niveaus.
Doch jede Veränderung nach unten macht damit das Bauen und das Finanzieren günstiger – und erlaubt mehr Menschen, sich ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen oder anderen, ihren Traum etwas größer ausfallen zu lassen. Möglich macht den Zinsschwenk nach unten vor allem die Europäische Zentralbank. Europas Notenbanker in Frankfurt am Main unter Führung der Französin Christine Lagarde sind im Herbst dieses Jahres nach einer langen Phase der Zinserhöhungen auf den gegenläufigen Pfad eingeschlagen. Mitte Oktober senkte die EZB abermals ihre Leitzinsen – zum bereits dritten Mal in diesem Jahr. Zwar gibt es keinen direkten Zusammenhang zwischen Leitzinsen und Bauzinsen. Doch unmittelbar beeinflussen die Notenbanker die Höhe der Baufinanzierungskonditionen sehr wohl. Gute Nachrichten sind das nicht nur für alle, die jetzt in Immobilien investieren möchten, sondern auch für alle, die bis dato in der Hoffnung steigender Preise mit dem Verkauf ihrer Wohnungen oder Häuser gewartet haben. Sinkende Zinsen wie jetzt gehen tendenziell mit steigenden Verkaufspreisen einher – weil die Nachfrage nach Immobilien steigt.
Hendrik Richter, Geschäftsführer der Plattform ohne-makler.net: „Wenn es um den Verkauf von Immobilien geht, sehen wir 2024 klare Tendenzen: weniger Preisabschläge bei steigender Nachfrage, kürzeren Verhandlungszyklen und weniger Angst vor dem Energieausweis als noch 2023. Eine leicht positive Tendenz in 2025 sehen wir als wahrscheinlicher als eine Verschlechterung der Lage.“
Kerstin Kage, Vorständin des Projektentwicklers Ventis Immobilien AG, ergänzt: „Die schwächelnde Konjunktur sowie nur langsam sinkende Zinsen sind für das Bauen und Verkaufen von Objekten auch 2024 ein wesentliches Hemmnis. Was wir sehen, ist dennoch ein langsames Erreichen der Talsohle. Bei Objekten mit hoher Qualität in stark nachgefragten Lagen von Berlin oder direkten Strandlagen in der Ostsee-Region bietet sich hier bereits ein besseres Bild.“ Das Unternehmen ist spezialisiert auf exklusive Immobilienprojekte an beispielsweise der Ostsee und in der deutschen Hauptstadt.
Wirtschaftlich starke und als Wohnort beliebte Städte wie Düsseldorf werden nach Meinung vieler Experten ganz oben bei der positiven Entwicklung sein. Das zeigt sich bereits jetzt beim Blick auf die Statistik des Immobilienmarkts in der Landeshauptstadt von NRW: Die Kaufpreise pro Quadratmeter haben sich von Quartal zwei zu Quartal drei dieses Jahres für Eigentumswohnungen um 0,7 Prozent und für Häuser gar um 4,8 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2021 gesteigert. So die Angaben bei ImmoScout24. Besonders Häuser in Düsseldorf, die fast doppelt so teuer sind wie im NRW-Durchschnitt, sind im Preis stärker gestiegen als im Landesdurchschnitt.
Ähnliches gilt für die Mietpreisentwicklung bei Häusern: Hier rangiert der Preis bei 15,33 Euro pro Quadratmeter, meldet die Plattform. Das sind 3,2 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2024 und gar 6,8 Prozent mehr als im dritten Quartal des vergangenen Jahres. Auch bei der absoluten Miethöhe für ganze Häuser oder für einzelne Wohnungen lässt die Landeshauptstadt Düsseldorf den Rest von NRW weit hinter sich. Summa summarum also eine Menge Anzeichen für bessere Zeiten im nächsten Jahr.