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Fristen für Eigentümer
Autor: Patrick Peters -

Die Reform der Grundsteuer kommt

Auf Haus- und Grundstückseigentümer wartet Arbeit. Wegen der Grundsteuerreform müssen sie in diesem Jahr eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt einreichen.

Die Grundsteuer ist vor allem für die Gemeinden in Deutschland eine wichtige Einnahmequelle. Die Steuer auf Grundstücke und Erbbaurechte an inländischen Grundstücken und deren Bebauung führte 2020 zu einem bundesweiten Aufkommen von rund 14 Milliarden Euro. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, die Grundsteuer B gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude. Und genau diese Grundsteuer ist jetzt Gegenstand einer groß angelegten Reform.

Die Grundsteuer wird für Wohngrundstücke grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Die bisherige Ermittlung basiert bis heute auf Zahlen aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und dem Jahr 1964 in Westdeutschland. Diese Methode hatte das Bundesverfassungsgericht aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungen der Werte in Großstädten und in Randlagen aber im April 2018 für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung verlangt. Die bisher festgesetzten Werte führten zunehmend zu Ungleichbehandlungen, so das Gericht.

Diese Neuregelung wird nun durch das Grundsteuerreformgesetz umgesetzt. „Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln“, heißt es beim Bundesministerium der Finanzen.

Daher kommt jetzt Arbeit auf Eigentümer von Grundbesitz zu. Sie müssen in Nordrhein-Westfalen vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 digital bei dem zuständigen Finanzamt eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts einreichen. Dies ist laut Finanzverwaltung NRW über das Online-Finanzamt ELSTER (www.elster.de) möglich.

Stichtag für die Wertermittlung zur Festsetzung der neuen Grundsteuer ist der 1. Januar 2022. „Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Anfang April durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen“, sagt Steuerberater Sebastian Steffens von der WWS-Gruppe aus Mönchengladbach. Die Grundsteuerwerte für Grundstücke ergeben sich unter anderem aus der Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Ab Mai erhalten Eigentümer von Wohngrundstücken von der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen ein individuelles Informationsschreiben mit Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen und die Eigentümer für die Erstellung der Feststellungserklärung benötigen. Auf Grundlage dieser Angaben wird in den darauffolgenden Monaten die Höhe der neuen Grundsteuer berechnet (nach der Formel Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz). Diese ist ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides an die jeweilige Stadt oder Gemeinde zu entrichten. Bis dahin gelten bestehende Regelungen fort. Weitere Informationen zur Reform gibt es unter www.finanzverwaltung.nrw.de/Grundsteuerreform.„Nach Aussage der Finanzverwaltung soll die Mehrzahl der Bescheide bis zum Ende des Jahres 2023 ergehen. Wenn der Eigentümer mit dem festgestellten Grundsteuerwert nicht einverstanden ist, kann er gegen diesen Einspruch einlegen. Durch einen Einspruch gegen den späteren Grundsteuerbescheid können etwaige Einwände gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht mehr geltend gemacht werden“, erklärt der Immobilienverband Deutschland IVD.

Für Privateigentümer mit einem Grundstück ist der Aufwand somit wahrscheinlich überschaubar. Anders sieht es bei gewerblichen Eigentümern und Investoren mit einem größeren Portfolio aus. So ist beispielsweise bei der Anwendung des Sachwertverfahrens für Nicht-Wohngrundstücke zudem die Bruttogrundfläche anzugeben. „Diese Daten müssen erst einmal beschafft werden. Das bedeutet: Für eine fristgerechte Abgabe der Steuererklärung bei komplexem Grundvermögen besteht bereits jetzt Handlungsbedarf“, betont Steuerberater Sebastian Steffens. Da es sich bei der Feststellungserklärung um eine Steuererklärung handle, könne das Nicht-Einreichen zudem Sanktionen nach sich ziehen.