Was bei einer Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten zu beachten ist

Es gibt gute Gründe, die dafür sprechen, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten in andere Hände zu geben. Wer mit dem Gedanken spielt, sollte sich aber von fachkundigen Experten beraten lassen.

Zu Lebzeiten verschenken, statt erst mit dem Tod zu vererben: Bei Immobilien bietet sich das in vielen Fällen an. Vorteile hat das oft für alle Beteiligten. Unter anderem sorgt so eine Entscheidung für klare Verhältnisse.

„Mit einem solchen Schritt vermeiden Eigentümerinnen und Eigentümer, dass es nach ihrem Tod zu Streit unter den Hinterbliebenen kommt, wer nun die Immobilie erbt“, sagt Nadja Danninger, Hauptgeschäftsführerin der Bundesnotarkammer in Berlin. Aber es gibt noch mehr Gründe, die dafür sprechen.

Mit der Schenkung können Schenkende zum Beispiel regeln, dass der Beschenkte sich um die Pflege des Schenkenden kümmert. Zudem gibt man die Verantwortung für die Immobilie etwa an die nächste Generation weiter, wodurch sich der oder die Schenkende von Belastungen befreit.

Außerdem kann die Schenkung auch eine Sicherheit für die nächste Generation bedeuten. „Das gilt vor allem, wenn die Lebensplanung dieser Generation darauf ausgerichtet ist, später diese Immobilie zu bewohnen“, sagt Danninger. Zudem lassen sich für jene, die ihr Haus zu Lebzeiten verschenken, mögliche Ansprüche Dritter, etwa Pflichtteilsberechtigter oder Sozialleistungsträger, vermeiden oder zumindest reduzieren.

Ausreichende Absicherung der Schenkenden ist wichtig

Wer eine Immobilie verschenken möchte, sollte sich frühzeitig von einem Notar oder einer Notarin beraten lassen. Das kann helfen, mögliche Risiken zu erkennen und Wege zu finden, diese zu umgehen.

„Vor allem kommt es darauf an, dass der Schenker oder die Schenkerin sich ausreichend selbst absichert“, sagt Danninger. Diese können sich zum Beispiel ein Nießbrauchs- oder ein Wohnungsrecht einräumen lassen, das im Grundbuch verankert wird. Damit kann etwa sichergestellt werden, dass der oder die Schenkende bis zu ihrem Tod weiter in der Immobilie leben kann.

Denkbar ist auch, dass Schenkende sich vertraglich vorbehalten, eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zurückzufordern. „Das kommt etwa infrage, wenn der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers einfach weiterveräußert, insolvent wird oder vor dem Schenker verstirbt“, sagt Danninger.

Mithilfe eines Notars oder einer Notarin können Schenkende auch Ausgleichsregelungen für andere Hinterbliebene festlegen, die bei der Immobilienschenkung leer ausgehen. „Das können beispielsweise Ausgleichszahlungen unter Geschwistern sein“, sagt Danninger. Oder die geschenkte Immobilie wird eines Tages, wenn der oder die Schenkende stirbt, auf den Pflichtteil des oder der Beschenkten angerechnet.

Alle zehn Jahre lassen sich Freibeträge neu ausschöpfen

Alle, die mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation zu verschenken, sollten dies in der Familie offen besprechen, rät Danninger.

Stehen die Wünsche fest, gilt es, nicht nur eine Notarin oder einen Notar zurate zu ziehen, sondern auch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. Denn steuerliche Aspekte spielen bei Immobilienschenkungen oftmals eine große Rolle - zum Beispiel bei möglichen Freibeträgen. Wie hoch die steuerlichen Freibeträge sind, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab.

„Ehegatten und Lebenspartner können 500 000 Euro steuerfrei bekommen“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer in Berlin. Ein Freibetrag von 400 000 Euro gilt für jedes Kind von jedem Elternteil. Alle zehn Jahre können Steuerpflichtige die Freibeträge erneut ausschöpfen. So lässt sich eine Immobilie womöglich komplett steuerfrei übertragen.

Nießbrauch mindert den zu versteuernden Immobilienwert

Ebenfalls wichtig zu wissen: Ein Nießbrauch mindert den jeweiligen steuerlichen Schenkungswert. Konkret bedeutet das: „Beim Schenkungsteuer-Freibetrag gilt nicht der reine Immobilienwert als Grundlage, sondern der Gegenwert des Nießbrauchs wird abgezogen“, sagt Kalina-Kerschbaum.

Der Gegenwert des Nießbrauchs hängt vom Alter und Geschlecht des Schenkenden beziehungsweise dessen wahrscheinlicher Lebenserwartung ab.

Kalina-Kerschbaum nennt ein Beispiel: Ein 50-jähriger Vater hat ein Mietshaus, das er selbst nicht bewohnt. Der Verkaufswert des Objekts liegt bei einer Million Euro, die Mieteinnahmen betragen nach Abzug der Betriebskosten 40 000 Euro pro Jahr. Würde der Vater nun das Mietshaus an seine 20-jährige Tochter übertragen, würde eine Schenkungsteuer von circa 90 000 Euro anfallen. Die Rechnung: Eine Million Euro minus 400 000 Euro Freibetrag ergibt 600 000 Euro - hierauf müsste die 20-Jährige, die in Steuerklasse eins ist, 15 Prozent Schenkungsteuer, also 90 000 Euro, zahlen.

Rechtzeitige Planung kann sich lohnen

„Wenn der Vater das Haus allerdings gegen einen lebenslangen Nießbrauch überträgt und sich das Recht auf die Mieteinnahmen vorbehält, fällt überhaupt keine Schenkungsteuer an“, so Kalina-Kerschbaum.

Die Rechnung führt zu einem Nießbrauchswert von 600 040 Euro: 40 000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr multipliziert mit 15,001 - dem Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen. Dieser Betrag wird vom Wert der Immobilie abgezogen, sodass sich eine Schenkung in Höhe von 399 960 Euro errechnet. Diese Summe liegt unterhalb des Schenkungsteuer-Freibetrags von 400 000 Euro. Welcher Vervielfältiger-Wert angenommen wird, lässt sich einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums entnehmen.

Es lohnt sich also häufig, rechtzeitig mit der Nachfolgeplanung zu beginnen. „Je früher, desto besser“, sagt Nadja Danninger.