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Neue Empirica-Statistik
Autor: Georg Winters -

So teuer sind Immobilien in der Region

Die Preise für Eigentumswohnungen sind im ersten Quartal im Schnitt um 2,4, die für Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als drei Prozent gestiegen. Mit steigenden Zinsen könnte der Boom aber nachlassen.

Alle drei Monate veröffentlicht das Berliner Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica Daten zu Kaufpreisen und Mieten bei Wohnimmobilien in allen 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Lange Zeit konnten auch die Empirica-Experten nur übersteigende Kaufpreise und Mieten berichten. Das hat sich im ersten Quartal des laufenden Jahres zwar noch nicht geändert, aber zumindest eine Aussage von Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun macht potenziellen Bauherren, Haus- und Wohnungskäufern Hoffnung: „Die Kaufpreisrally könnte mit dem aktuellen Zinsanstieg enden.“ Ein bisschen Balsam auf die Seele derer, denen schon jede Hoffnung abhandengekommen war, sie könnten sich mit ihren vorhandenen Mitteln jemals Wohneigentum leisten.

Doch bevor die Hoffnung auf eine schnelle Preiswende am Immobilienmarkt zu groß wird, kommt schon die Einschränkung: „Torschlusskäufe und drohende Inflation zögern das Ende derzeit noch hinaus.“ Im Klartext: Ehe die Bauzinsen auf das von Experten schon für den Sommer erwartete Niveau von beispielsweise drei Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung steigt, wollen manche noch rechtzeitig zu günstigeren Konditionen finanzieren. Erst recht, wenn wie bei Inflationsraten von aktuell mehr als sieben Prozent und der gleichzeitigen Nullverzinsung auf Tages- und Festgeldkonten das Geldvermögen real immer stärker schwindet.

Also bleiben die Preise vorerst noch hoch. Das hat nicht nur mit Käufen wie kurz vor Toresschluss und mangelnden Investmentalternativen zu tun, sondern auch damit, dass Bauen teuer bleibt. Unter anderem wegen des Material- und Personalmangels, der große Teile der deutschen Wirtschaft umtreibt und manche Baufirmen angesichts immer schwieriger werdender Kalkulation in Verzweiflung stürzt. Das trifft nicht nur potenzielle Bauherren, sondern auch die Mieter.

Die wiederum haben zwischen Januar und März 2022 nicht so starke Steigerungen hinnehme müssen wie die Käufer. Um etwa 1,1 Prozent sind die durchschnittlichen Kaltmieten bundesweit in den ersten drei Monaten des Jahres gestiegen. Zum Vergleich: Eigentumswohnungen wurden um 2,4, Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um mehr als drei Prozent teurer. Im Jahresvergleich sind die mittleren Preise für gekaufte Immobilien zwischen knapp zwölf und rund 14 Prozent nach oben gegangen, die Mieten nur um 4,6 Prozent. Wobei das auch nur ein Trostpflaster ist angesichts der Kostensteigerungen, die Mieter und Mieterinnen mit der Nebenkostenabrechnung im kommenden Jahr erwartet.

In Düsseldorf ist die Verlangsamung des Mietanstiegs ohnehin nur ein schwer fassbares Thema. Wenn man für die Miete einer Neubauwohnung im Schnitt mehr als 14 Euro je Quadratmeter zahlen muss (in Köln und Bonn sind es etwa 13), ist das viel Geld. Auch Köln und Bonn gehören da noch zu den 35 teuersten Standorten der Republik. Die Landeshauptstadt liegt bei den Neubauten unter den Großstädten auf Platz sechs hinter München, Frankfurt, Stuttgart, Berlin und Freiburg; in der Gesamtbetrachtung aller Städte und Landkreise (in der unter anderem mehrere teure bayerische Regionen auffallen) immer noch auf Platz zwölf. Das nordrhein-westfälische Gegenstück ist das ostwestfälische Höxter mit durchschnittlichen Neubau-Mieten von 7,87 Euro.

Die fünf teuersten Städte im Wohneigentums-Ranking sind München, Stuttgart, Rosenheim, Wiesbaden und Frankfurt (bei neuen ein- und Zweifamilienhäusern) sowie München, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg bei neugebauten Eigentumswohnungen. Auch bei Kaufpreisen zwischen 5000 (Bestand) und 7500 (Neubau) Euro je Quadratmeter Wohneigentum zucken viele vor dem Erwerb von Eigentum in Düsseldorf zurück. Bei den neugebauten Eigentumswohnungen sind Minden-Lübbecke und der Märkische Kreis mit Quadratmeterpreisen knapp unter 3000 Euro die NRW-weit günstigsten Regionen, bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist es Siegen-Wittgenstein mit nicht einmal 2000 Euro für ein neugebautes Eigenheim.

Ein Blick auf die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre verdeutlicht noch einmal, wie exorbitant die Preise teils gestiegen sind.In Düsseldorf kosten neu gebaute Wohnungen knapp 70 Prozent mehr als Anfang 2017, in Bonn sogar 66 Prozent. Schaut man auf den Gesamtmarkt, beträgt das Plus in Düsseldorf im gleichen Zeitraum sogar 81 Prozent, in Münster 78 und in Bonn 71 Prozenzt. Bei den Häusern liegen die Steigerungsraten zwischen 38 Prozent bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus in Münster und sage und schreib 93 Prozent für neugebaute Eigenheime in Köln. Dagegen fällt der Mietanstieg mit durchschnittlich um die 20 Prozent binnen fünf Jahren natürlich moderat aus, wenngleich auch das manche Haushalte stark belastet.

Was heißt das für Immobilienkäufer? „Kapitalanleger könnten jetzt noch warten, wie sich die Preise in nächster Zeit entwickeln, aber für Selbstnutzer, die beispielsweise der Kinder wegen rasch mehr Wohnraum brauchen, gilt das natürlich nicht“, sagt Empirica-Geschäftsführe Braun. Für Käufer sei es künftig extrem wichtig, bei einer Immobilie nicht nur auf die Lage, sondern auch auf die Region, den baulichen Zustand und die energetische Beschaffenheit zu achten. Diese Faktoren seien alle wichtig für den Wert der Immobilie.