Projekt Immobilienkauf im Ausland

Viele Deutsche träumen davon, sich ein Ferienhaus in ihrem Lieblingsland zu kaufen.
Ob es im warmen Süden oder kalten Norden ist, die Möglichkeiten sind unbegrenzt. Die Vorteile sich eine Wohnung oder ein Haus im Ausland zu kaufen sind vielseitig. Man kann spontan losfahren, wenn einem danach ist und es fühlt sich trotzdem wie ein Stück zu Hause an. Einige sehen die Immobilie im Ausland außerdem als mögliche Kapitalanlage. Gerade in Ferienorten steigen die Preise rasant an und eine Vermietung des Objekts wäre jederzeit möglich. Ein großer Pluspunkt ist zudem, dass ein Feriendomizil nach dem eigenen Geschmack eingerichtet werden kann. Denn wer kennt das Problem nicht, wenn man im Hotel auf einer viel zu harten Matratze schlafen muss oder es nur bis 10 Uhr Frühstück gibt? Es gibt aber auch viele Aspekte, die es zu beachten gilt, beim Kauf einer Immobilie im Ausland.

Wer die Wahl hat, hat die Qual

Sie haben den Entschluss gefasst eine Wohnung im Ausland zu kaufen, aber wie findet man die passende Immobilie? Die Auswahl ist groß und es gibt einige Punkte zu beachten. Zunächst ist es wichtig sich im Klaren darüber zu sein, wozu man die Immobilie kaufen möchte. Soll es eine reine Kapitalanlage sein oder werden Sie selbst darin wohnen?
Im Vorfeld ist es wichtig sich darüber zu informieren, ob man in dem Wunschland ein Haus grundsätzlich erwerben darf. In Ländern wie Österreich, Schweiz, Dänemark oder den Niederlanden gibt es beispielsweise Einschränkungen beim Erwerb einer Kapitalanlage. Ratsam ist es außerdem, sich über die Entwicklung der Immobilienpreise zu informieren. Sind diese eher rückläufig und sinken stetig, sollten Sie ein anderes Land in Erwägung ziehen.
Auch in puncto Aufenthaltsgenehmigung gibt es in jedem Land unterschiedliche Regelungen.
Ist eine Genehmigung leicht zu bekommen und sind die Auflagen ohne großen Aufwand zu erfüllen, spricht das für das Wunschland. Die Entscheidung für eine Immobilie im Ausland hängt natürlich auch vom Budget ab und welche Anforderungen diese erfüllen soll. Eine hochwertige und komfortable Ausstattung wirkt sich positiv auf eine Vermietung aus. Ebenso entscheidend ist die Lage der Wohnung oder des Hauses. Egal, ob in Strandnähe oder im Zentrum gelegen, die Lage sollte den Wünschen der Urlauber entsprechen.
Ein weiteres Kriterium ist zudem, ob eine Besichtigung vor Ort möglich ist und diese von einem Makler betreut wird.

Steuern zahlen – die Unterschiede der einzelnen Länder

Wie in Deutschland fallen auch im Ausland Grunderwerbssteuern und Grundsteuern an. Ebenso erheben manche Länder eine Liegenschafts- oder Wohnsteuer, diese Kosten müssen vor dem Kauf einkalkuliert werden. Einnahmen aus der Vermietung unterliegen der deutschen Einkommenssteuer, diese beträgt im Höchstsatz bis zu 42 %.
Die Grunderwerbssteuer wird einmalig beim Kauf der Immobilie erhoben und sollte auch zum Kaufpreis dazugerechnet werden. Die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig und kann sich je nach Beschluss jährlich ändern. Unter der Liegenschaftssteuer versteht man eine spezielle Vermögenssteuer, welche von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird. Eine Wohnsteuer gibt es beispielsweise in Frankreich. Hier müssen je nach Beschaffenheit Ihrer Wohnung oder des Hauses Steuern bezahlt werden, falls Sie diese kostenlos nutzen. Ab 2023 soll die Wohnsteuer jedoch auch in Frankreich wegfallen beziehungsweise wird diese schrittweise reduziert. Je nach Besteuerung kann es rentabler sein im Ausland eine Kapitalanlage zu kaufen als in Deutschland. Das ist bei der Finanzierung unbedingt zu beachten. Zugutekommen Ihnen die momentan niedrigen Zinsen. Die unten aufgeführte Tabelle soll Ihnen helfen einen Überblick der wichtigsten Steuersätze in den jeweiligen Urlaubsländern zu bekommen. Natürlich handelt es sich hier nur um einen kleinen Auszug. Sollte Ihr Wunschland nicht aufgeführt sein, erkundigen Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie nach der jeweiligen Besteuerung.

Belgien
Grunderwerbssteuer: 12,5 %
Grundsteuer: regional unterschiedlich

Spanien
Grunderwerbssteuer: 8–10 %
Grundsteuer: 0,2-0,6 %

Frankreich
Grunderwerbssteuer: etwa 5 %
Wertzuwachssteuer (für ausländische EU-Bürger): 16 %
Wohnsteuer: Berechnung für jede Immobilie individuell
Grundsteuer: regional unterschiedlich

Niederlande
Grundsteuer: bis 6 %
Spekulationssteuer: bei Erwerb einer vermieteten Immobilie

Dänemark
Grunderwerbssteuer: 0,6 %
Grundsteuer: bis zu 1 %

Griechenland
Grunderwerbssteuer: 9–13 %
Grundsteuer: Berechnung anhand Wohnfläche
Spekulationssteuer: bis 25 %

Italien
Grundsteuer: 4–7 %
Spekulationssteuer: bis 8 %
Erbschafts- und Schenkungssteuer: bis 33 %

Österreich
Grunderwerbssteuer: 3,5 %
Grundsteuer: 1 %
Erbschafts- und Schenkungssteuer: 2–60 %

Schweiz
Grundsteuer: 0,5-3 %
Liegenschaftssteuer: 0,3-3 %
Spekulationssteuer: bis 52 %
Erbschafts- und Schenkungssteuer: 2–6 %

Schritt für Schritt zum Eigentümer

Zunächst wird mit dem Verkäufer ein sogenannter Vorvertrag abgeschlossen. Dieser bindet beide Parteien daran einen richtigen Kaufvertrag abzuschließen. Dieser kann unter anderem auch eine Klausel enthalten, ob bei Nicht-Einhaltung Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Im Grundsatz dient ein solcher Vorvertrag jedoch dazu, die wesentlichen Bestandteile des späteren Kaufvertrages aufzuführen.
Als nächsten Schritt wird die Finanzierung final mit der Bank abgeklärt, natürlich ist hier bereits ein Vorgespräch ratsam. Sie sollten keinen Vorvertrag oder Kaufvertrag unterzeichnen bevor Sie eine Finanzierungszusage von Ihrer Bank haben. Oftmals fordert der Verkäufer vor Vertragsabschluss eine Finanzierungszusage ein.
Ist alles in trockenen Tüchern, ist in den meisten Ländern eine notarielle Beurkundung notwendig. Es gibt Länder in welchen bereits ein privat schriftlicher Kaufvertrag rechtswirksam ist, das gilt beispielsweise in Spanien oder Italien. In Deutschland wäre dies nicht möglich, hier muss jeder Kaufvertrag einer Wohnung oder eines Hauses von einem Notar beurkundet werden. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages holt der Notar eine Auskunft über das Grundbuch der Immobilie ein. Es ist wichtig zu überprüfen, ob die Quadratmeteranzahl und die Begrenzung des Grundstücks korrekt eingetragen sind. Bei Ungereimtheiten kann sich später auf die Eintragungen im Grundbuch bezogen werden. Es ist zudem vermerkt, ob das Objekt bereits vermietet ist.
Nach Beurkundung durch den Notar wird eine erste Version an den Käufer weitergeleitet. Diese Ausfertigung enthält zunächst alle notwendigen Stempel und Unterschriften um die Beurkundung einreichen zu können. Im Laufe des Verfahrens werden zudem die Stempel für die Zahlung der Steuer eingetragen. Auch die Eigentumsübertragung wird mit einem Stempel bestätigt, wodurch der Eigentümerwechsel rechtskräftig wird.
Ist der Vertrag notariell beurkundet, wird vom Notar eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese bleibt in der Regel bestehen bis der vollständige Kaufpreis überwiesen wurde. Erst danach wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Es ist außerdem ratsam sich während der gesamten Kaufabwicklung einen vertrauenswürdigen Dolmetscher an der Seite zu haben. Anschließend sollte einer erfolgreichen Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg stehen.

Wo darf ein EU-Bürger keine Immobilie kaufen?

Dank der Grundfreiheiten in der EU ist es möglich, dass wir eine Immobilie im Ausland als Kapitalanlage oder zur Privatnutzung kaufen können. Es gibt jedoch Länder, die verhindern wollen, dass Leute aus der EU oder anderen Ländern Immobilien bei ihnen kaufen. Ursache ist, dass wohlhabende EU Bürger die Preise im günstigeren Ausland durch die gestiegene Nachfrage nach oben treiben. Eines davon ist Neuseeland, nachdem jahrzehntelang Chinesen Immobilien im Ausland gekauft hatten. Vor allem in Neuseeland konnten sich selbst gut verdienende Menschen keine Wohnungen mehr leisten. Mittlerweile normalisiert sich die Lage dort wieder, Neuseeland zählt aber immer noch zu den teuersten Ländern der Welt. Die Schweiz möchte sich ebenso davor schützen, dass zu viele Grundstücke ins Ausland verkauft werden. Hier gibt es ein gewisses Kontingent an Wohnungen, die an ausländische Investoren verkauft werden dürfen. Grundstücke sind in der Schweiz schon länger von dieser Regelung ausgenommen. Auch in Dänemark ist es nahezu unmöglich eine Immobilie zu kaufen, wenn sich der Wohnsitz im Ausland befindet. Die Dänen möchten verhindern, dass ihre Häuser und Wohnungen ins Ausland verkauft werden. Man muss zudem mindestens fünf Jahre in Dänemark gelebt haben, bevor man die Genehmigung zum Kauf einer Immobilie bekommt. Ausnahmen können nur durch das Justizministerium erteilt werden, was aber so gut wie nie vorkommt.

Die perfekte Immobilie finden

Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte sich am besten einen Immobilienmakler vor Ort suchen. Dieser kennt den heimischen Markt, seine Leute und Gesetze genau und kann sowohl sprachliche als auch rechtliche Hindernisse klären. Einen passenden Makler können Sie über das Internet finden, auch deutsche Maklerbüros bieten teilweise Immobilien im Ausland an. Sie können dort auch in Auftrag geben, dass diese für Sie eine passende Immobilie in Ihrem Wunschland suchen. Durch den Blick ins Internet haben Sie zudem die Möglichkeit viele Objekte miteinander zu vergleichen. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, welcher Preis angemessen ist und was Sie dafür bekommen. In besonders beliebten Regionen bietet es sich unter Umständen an auf soziale Kontakte zurückzugreifen. Eventuell kennen Sie bereits jemanden, der in der gewünschten Region eine Immobilie verkauft. Auch in Gruppen auf sozialen Netzwerken können Sie eine Immobilie finden. Falls Sie auf diesem Weg eine Wohnung oder ein Haus von privat finden, ist es wichtig, dass Sie trotzdem einen Makler oder Anwalt vor Ort kontaktieren. Dieser übernimmt wie bereits erwähnt alle organisatorischen Aufgaben und beurteilt das Objekt, welches Sie kaufen möchten. Natürlich bleibt auch noch klassische Variante übrig. Schauen Sie sich vor Ort um, ob etwas in den Banken und Maklerbüros aushängt. Teilweise werden auch an Verkaufsobjekten Schilder aufgestellt. Dadurch haben Sie den Vorteil, dass Sie die Immobilie direkt besichtigen können und können somit viel Zeit sparen.

Lassen Sie uns über Geld sprechen

Die Spannweite von Immobilienpreisen im Ausland ist groß und hängt von dem jeweiligen Land ab. Es gibt Länder wie die Schweiz oder Österreich, in denen Immobilien fast genauso teuer oder teurer als in Deutschland sind. Es gibt jedoch Länder in welchen man noch ein richtiges Schnäppchen machen kann. Dazu zählen Länder wie Ungarn, Russland oder Portugal. Hier beträgt der Quadratmeterpreis um die 1000 bis 2000 Euro. Anders sieht es in England und Frankreich aus, dort werden gerne bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Sollten Sie also eine Kapitalanlage suchen ist es wichtig darauf zu achten, dass diese möglichst früh Rendite abwirft und Sie nicht zu lange einen Kredit abbezahlen müssen. Es ist demnach ratsam den Markt in dem Land ausgiebig zu prüfen. Falls es in Ihrem Wunschland keine passenden Immobilien gibt, sollten Sie noch ein bis zwei alternative Länder haben.

Fazit: Lohnt sich eine Immobilie im Ausland?

Obwohl auf der ganzen Welt die Preise von Gebäuden und Grundstücken steigen, ist es immer noch rentabel in diese zu investieren. Ob man sich seinen Traum vom Ferienhaus erfüllen möchte oder eine gute Kapitalanlage fürs Alter sucht, rentable Objekte sind nach wie vorzufinden. Der Vorteil von solchen Objekten ist, dass die Besteuerung meistens niedriger ist als in Deutschland. Außerdem können Sie das Objekt vermieten, um damit eine Rendite zu generieren. Sollten Sie zudem mit dem Gedanken spielen später einmal selbst in dem Haus zu leben, bietet es sich an so früh wie möglich zu kaufen. Wichtig ist es darauf zu achten, dass sich die Immobilie an einem beliebten Urlaubsort befindet. Dadurch stellen Sie sicher, dass das Objekt mit der Zeit in seinem Wert steigt. Vor dem Kauf sollte auf jeden Fall die Finanzierung stehen, damit von dieser Seite alles reibungslos klappt. Empfehlenswert ist es zudem, sich einen Makler für Ihr Projekt an die Seite zu holen. Er unterstützt Sie bei allen wichtigen Fragen, besonders was die länderspezifischen Regelungen betrifft. Wichtig ist zudem, dass Sie mögliche Immobilien auf seriösen Plattformen suchen. Sollten Sie die Finca Ihrer Träume auf Mallorca oder die Blockhütte in Schweden gefunden haben, achten Sie darauf, dass alles vom Notar beurkundet wird. Wenn Sie diese Punkte beachten, steht einem erfolgreichen Immobilienkauf nichts mehr im Weg.