Teilverkauf, Leibrente und Co.

Autor: Philipp Laage - am 30.06.2022

Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge tatsächlich?

Ein eigenes Haus ist eine solide Altersvorsorge - davon sind viele Menschen überzeugt. Doch ist es immer der beste Weg, um für den Ruhestand vorzusorgen? Wer hat am Ende mehr Vermögen, Mieter oder Käufer?

Auf der Terrasse im Garten sitzen und ins Grüne schauen, vor einem abbezahlten Haus: So schön stellen sich viele ihren Ruhestand vor. Die eigene Immobilie erscheint als ideale Altersvorsorge, sie bedeutet Sicherheit und Geborgenheit. Doch lohnt sich Eigentum wirklich für jeden?

Was gibt es dabei zu beachten? Und überhaupt - wäre es nicht auch reizvoll, selbst Vermieter zu werden und davon im Alter gut zu leben? Dieser Überblick zeigt Ihnen, wann und wie der Kauf einer Immobilie zur Absicherung im Alter taugt. Und wann nicht.

5 Vorteile von Eigenheim und Eigentumswohnung

Die selbst genutzte Eigentumswohnung oder das eigene Häuschen bilden erst einmal einen Rückzugsort für die Familie, ein festes Zuhause für die Kinder - und dann einen sicheren Hafen im Alter.

Im Vergleich zur Miete ergeben sich handfeste Vorteile:

Sie zahlen keine Miete - sofern das Objekt abbezahlt ist.
Sie sind vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. „Ich bin sicher, dass ich in meiner Wohnung oder meinem Haus wohnen bleibe. Allein diese Sicherheit ist vielen Menschen sehr viel wert“, sagt Renate Daum, Expertin für Altersvorsorge bei der Stiftung Warentest.
Sie können Ihr Heim beliebig umbauen, ohne einen Vermieter fragen zu müssen. „Mein Freiheitsgrad ist deutlich größer“, sagt Daum.
Gerd Kommer ist Vermögensverwalter und Autor des Buches „Kaufen oder mieten?“. Er ist der Meinung, dass der Nutzen einer Immobilie zu einem beträchtlichen Teil in den Emotionen und im Lifestyle liege. „Da ist das Gefühl: Das kann mir keiner mehr nehmen.“

Viele sind jedoch auch der Meinung, die selbst genutzte Immobilie sei die optimale finanzielle Absicherung fürs Alter.

In Deutschland gibt es ungefähr 55 Prozent Mieter. „Wenn Sie die befragen, ob sie in der Zukunft ein Eigenheim erwerben wollen, sagt die große Mehrheit ja - und macht es am Ende dann doch nicht“, sagt Kommer. „Fragt man diese Menschen nach ihren Motiven, kreuzen sie überwiegend wirtschaftliche Gründe an.“ Beispiele:

gute, rentable Altersvorsorge
mietfrei wohnen im Alter
schützt mich vor Mieterhöhungen

Motive wie der Rückzugsort für die Familie kommen laut Kommer eher weiter hinten. „Fragt man allerdings Menschen mit Immobilien, warum sie im Eigenheim leben, ist es eher genau andersherum. Diese Menschen kreuzen eher emotionale Gründe an“, berichtet Kommer.

Warum diese Umkehrung? „Sie merken vielleicht, dass sie viel Geld in ihr Haus gesteckt haben, die Zahlen eigentlich gar nicht wirklich fürs Eigenheim sprechen und wollen sich diese Entscheidung damit auch ein Stück weit rechtfertigen“, sagt der Immobilien-Experte.

Mieten oder kaufen: Wer im Ruhestand mehr Vermögen hat

Viele erhoffen sich durch eine eigene Immobilie finanzielle Vorteile im Alter. Doch ist selbst genutztes Eigentum wirklich der beste Weg, um sich Vermögen aufzubauen und damit fürs Alter vorzusorgen?

Hier muss man zwischen Theorie und Praxis unterscheiden.

„Mieter haben eine geringere monatliche Belastung als Käufer. Wenn sie den Differenzbetrag zwischen der Miete und der Belastung durch eine Immobilienfinanzierung gut anlegen, können sie bis zum Alter ein höheres Vermögen aufbauen als Käufer“, sagt Renate Daum.

Der Grund: Junge Menschen können bei der Geldanlage einiges an Risiko eingehen und damit Renditechancen nutzen, wie Daum erklärt - eben weil sie bis zur Rente noch viel Zeit haben. Das wäre zum Beispiel mit einem weltweit gestreuten Aktienfonds möglich.

In der Praxis kommt aber oft das Gegenteil heraus: „Eigenheimbesitzer haben im Alter ein höheres Vermögen als Mieter“, sagt Daum.

Der Grund: „Wenn ich ein Eigenheim habe, zieht die Bank jeden Monat die Raten ein. Ich bin also gezwungen, das Geld zu bezahlen“, erklärt die Expertin. „Ein Mieter hat jeden Monat die Versuchung, das Geld für andere Dinge auszugeben. Er spart dann nicht konsequent.“ Daher bauen sich Mieter oft weniger Vermögen auf als möglich wäre.

Gerd Kommer nennt den Befund, dass Eigentümer im Alter vermögender sind als Mieter, jedoch eine Variante von „Lügen mit Statistik“. „Der Hauptgrund, warum das statistisch so ist, liegt daran, dass Immobilienbesitzer ihr Leben lang ein im Schnitt höheres Einkommen haben, etwa weil sie eine höhere Bildung haben.“

Fazit: Es ist gar nicht so einfach zu sagen, dass eine Immobilie zu mehr Vermögen im Alter führt. Womöglich kommt es mehr auf das Einkommen und die Disziplin beim Sparen an.

Die Belastung für Eigentümer ist über Jahre höher

Eines ist klar: Um sich den Traum vom Ruhestand im Eigentum zu erfüllen, muss man sich erst einmal eine Immobilie leisten können. Und nicht nur das: Man muss es auch wollen.

„Wer es schafft, seine Immobilie bis zur Rente abzubezahlen, muss dann natürlich keine Miete mehr zahlen“, sagt Renate Daum. Das spart Geld im Alter.

Allerdings müsse man während der Berufstätigkeit im Vergleich zur Miete mehr Mittel aufwenden, um die Finanzierung zu stemmen. „Die monatliche Belastung für Immobilienkäufer ist in der Regel über Jahrzehnte höher als für Mieter. Dessen muss man sich bewusst sein“, sagt sie.

Das kann Abstriche beim Lebensstil bedeuten. Die eine oder andere schöne Reise ist dann vielleicht nicht mehr drin.

Das gilt insbesondere für alle, die jetzt kaufen wollen. „Bei den derzeitigen Kaufpreisen schlagen die Kreditraten ganz schön zu Buche“, sagt Daum. Außerdem müsse man die Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten einkalkulieren. Reparaturen und andere Arbeiten kosten auch dann noch Geld, wenn das Haus abbezahlt ist.

Was, wenn ich den Kredit nicht bis zur Rente abbezahlen kann?

Nach Ansicht von Renate Daum muss das kein Problem sein. „Im Moment kommt es häufig vor, dass die Abbezahlung eines Hauses nicht bis zum Ruhestand klappt“, sagt sie.

„Früher war das die goldene Regel, doch die wurde ein bisschen aufgeweicht.“ Häufig gebe es noch andere finanzielle Mittel wie zum Beispiel eine Lebensversicherung.

4 Nachteile einer eigenen Immobilie im Alter

Wer vom Lebensabend in den eigenen vier Wänden träumt, sollte realistisch sein. Im Alter kann ein großes Haus auch Nachteile haben:

Kosten für Instandhaltungen: Bei einer Mietwohnung muss sich der Vermieter kümmern, beim eigenen Haus ist der Eigentümer gefragt. Und die Instandhaltungskosten werden mit der Zeit eher höher. „Das sieht man gerade bei vielen Eigenheimen aus den 1970er-Jahren. Die haben zum Teil einen ganz großen Sanierungsbedarf“, sagt Daum. Mit Renteneintritt ist plötzlich ein neues Dach fällig. „Das kann deutlich teurer werden, als ich mir vorgestellt habe.“
Viel Platz heißt viel Arbeit: Gerade wenn die Gesundheit nachlässt, kann das zu einem Problem werden. „Ein großer Garten ist wunderbar, wenn die Kinder noch klein sind“, sagt Daum. „Aber mit 80 Jahren kann er eher mühsame Arbeit sein.“
Mangelnde Barrierefreiheit: Wenn Sie aufgrund einer Krankheit kaum noch Treppen steigen können, wird die Bewegung im Haus zum Problem. Hier gibt es manchmal Lösungen wie Treppenlifte. Doch all diese Umbauten kosten Geld - und helfen nicht immer.Gerd Kommer kennt dieses Problem aus seiner eigenen Familie. „Meine Mutter hat die sieben Jahre vor ihrem Tod allein als Witwe auf 250 Quadratmetern gelebt“, erzählt er. „Sie konnte eigentlich kaum noch Treppen steigen, der Keller blieb ungenutzt, auch der große Garten. Sie hätte eigentlich besser in einer altersgerechten, ebenerdigen Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnung leben können.“ Ihr Haus habe sie aber weiterhin heizen und instand halten müssen. „Aus rein finanzieller Sicht wohnen ältere Menschen oft viel zu groß und viel zu teuer“, sagt Kommer. „Und in einer Immobilie, die für ihre Lebensumstände und Gesundheit - wenn man ehrlich ist - überhaupt nicht mehr passt. Auch weil sie diese positive Wahrnehmung haben, dass sie keine Miete zahlen.“ Sein Fazit lautet: „Das ist eigentlich Verschwendung von Geld und Lebensqualität.“Viele Eltern treibt die Hoffnung an, dass nach dem eigenen Tod eines der Kinder ins Haus einzieht. Doch dieser Wunsch erfüllt sich oft nicht. Der Nachwuchs signalisiert früh, dass das im Grunde nicht in Frage kommt. „Die Enttäuschung ist dann groß“, sagt Renate Daum. Noch ein weiteres Argument gegen Eigentum im Alter kommt hinzu:
Eine Immobilie bindet Kapital.Gerd Kommer macht dazu folgende Beispielrechnung auf:Fritz und Hanna gewinnen beide 500 000 Euro im Lotto. Fritz kauft sich davon eine Eigentumswohnung, Hanna investiert 400 000 Euro in einen weltweit gestreuten passiven Indexfonds und legt 100 000 aufs Tagesgeldkonto. Als beide mit 65 in den Ruhestand gehen, reicht die Rente nicht, um die gewohnten Lebenshaltungskosten zu decken. Bei Fritz ist die Lücke kleiner, weil er keine Miete zahlt. Hanna hat eine größere Lücke. Wenn es finanziell knapp werde, könne Hanna in den kommenden Jahren ihre angelegte Summe von 500 000 Euro allmählich verbrauchen, sagt Kommer. Bis zur Rente dürfte sie mit ihrer Geldanlage eine solide Rendite eingefahren haben. „Sie lebt nicht nur von den laufenden Erträgen, sondern auch von der Substanz.“ Fritz kann die Substanz nicht verbrauchen. „Er kommt nicht an die 500 000 Euro, die in seiner Immobilie stecken. Er spart sich nur die Miete, das ist sein laufender Ertrag“, so Kommer - abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer.Bei dieser Rechnung kommt es darauf an, wie viel Geld man im Alter braucht. „Wer im Alter eine selbst genutzte Immobilie ohne Schulden hat und sein Leben lang durchschnittlich verdient hat, dürfte damit gut zurechtkommen“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Fazit: Sofern die Gesundheit halbwegs mitmacht, ist es letztlich oft eine persönliche Entscheidung, ob man bis zum Ende in seinem Haus wohnen bleiben will - oder sich bewusst wieder verkleinert.

Wann lohnt es sich, die Immobilie zu verkaufen?

Fühlt man sich der Immobilie nicht mehr gewachsen oder braucht man schlicht den Platz nicht, kann der Verkauf sinnvoll sein.

Daum rät in solchen Fällen dazu, damit nicht zu lange zu warten. „Solange man selbst fit ist, ist der Verkauf viel leichter.“ Vom Verkaufserlös lässt sich dann der Lebensabend recht komfortabel gestalten.

Haus verkaufen und trotzdem drin wohnen

Es gibt allerdings auch eine Reihe von Möglichkeiten, das Eigenheim wieder zu Geld zu machen und trotzdem dort wohnen zu bleiben.

Immobilien-Expertin Renate Daum beschreibt die gängigsten Möglichkeiten:

Teilverkauf: Der Eigentümer verkauft bis zur Hälfte seines Hauses an einen Käufer und bekommt diesen anteiligen Wert ausgezahlt. Er bekommt ein lebenslanges Nutzungsrecht und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt, dessen Höhe variieren kann. Um Instandhaltungen auch des verkauften Teils muss sich der Bewohner kümmern.Bewertung: „Ich habe die ganze Arbeit und muss monatlich noch etwas zahlen“, sagt Daum. Sie rät bei akutem Finanzbedarf eher dazu, Kreditangebote zu vergleichen. „Das kann am Ende günstiger sein.“

Leibrente: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie, bleibt dort aber wohnen. Der Verkäufer gewährt ihm ein lebenslanges Wohnrecht und zahlt ihm eine Leibrente aus. Das geht klassisch lebenslang, aber auch zeitlich begrenzt, zum Beispiel auf zehn Jahre.Bewertung: „Wer existenziell auf mehr Geld angewiesen ist, für den kann das lebenslange Modell etwas sein“, sagt Daum. Hier seien aber gerade jüngere Senioren oft geschockt, wie wenig Geld sie monatlich herausbekämen. „Wer reisen oder die Kinder zeitweise unterstützen möchte, für den kommt eher die Leibrente auf Zeit infrage.“

Verkaufen und ein Wohn- und Mietrecht behalten: Hierbei verkauft der Besitzer das Haus und lässt sich das Recht einräumen, dort zu wohnen und sogar auszuziehen und die Immobilie zu vermieten. Anders als bei der Leibrente bekommt der Verkäufer das Geld auf einmal ausgezahlt - allerdings mit einem Abschlag vom Marktwert. Bewertung: „Ich bekomme auf einen Schlag das Geld, aber wenn es ausgeht, ist es weg, während bei einer lebenslangen Leibrente lebenslang gezahlt wird“, erklärt Daum.

Verkaufen und zurückmieten: Der Hausbesitzer verkauft sein Eigentum und zieht dort wieder als Mieter ein. Eine Kündigung wird in der Regel ausgeschlossen, solange sich der Mieter vertragstreu verhält. Mietsteigerungen sind allerdings möglich.Bewertung: „Der Vorteil ist hier, dass ich in etwa den vollen Preis bekomme“, sagt Daum. Und das zu den aktuell hohen Preisen, die irgendwann vielleicht wieder sinken. „Dieses Modell hat seinen Charme, wenn ich noch einigermaßen fit bin, aber schon weiß, dass ich in fünf Jahren in eine Seniorenresidenz oder zu den Kindern ziehen werde. Die Miete kann ich dann aus dem Verkaufserlös bezahlen.“

Umkehrhypothek: Hausbesitzer mit Geldbedarf nehmen einen Kredit bei der Bank auf, der anders als üblich bis zum Laufzeitende anwächst. Am Ende zahlen sie selbst oder auch ihre Kinder die Schulden zurück - und zwar mit dem Verkaufserlös der Immobilie.Bewertung: „Das kann sinnvoll sein, wenn die Eigentümer Geld brauchen und die Kinder das Elternhaus gerne in der Familie bewahren möchten, die Eltern aber aktuell nicht finanziell unterstützen können“, erklärt Daum. „Wenn sie absehen können, dass sich ihre Lage in einigen Jahren deutlich besser darstellt, können sie dann den Kredit tilgen und sicher sein, dass das Haus in der Familie bleibt.“

Was ist aus praktischer Sicht von solchen Modellen zu halten?

Im Einzelfall können sie manchmal sinnvoll sein. Gerd Kommer sieht solche Modelle aber eher kritisch:

Sei seien schwierig, teuer und oft auch unrealistisch. „Auf dem Papier klingt das alles möglich, aber in der Praxis scheitert es meistens. Sie müssen zum Beispiel erst einmal jemanden finden, der Ihnen ein Haus abkauft, um es wieder an sie zu vermieten“, gibt er zu bedenken.

Aus seiner Sicht ist ein Verkauf des Hauses der beste Weg, um an das Geld aus der Immobilie wieder heranzukommen.

Lohnt es sich, eine Immobilie selbst zu vermieten?

„Der Mieter zahlt mir meine Rente“ - vielleicht ist Ihnen dieser Gedanke auch schon einmal gekommen. Klingt doch eigentlich ganz verlockend. Doch alle Experten sind hier sehr skeptisch.

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät von einer vermieteten Immobilie als Einnahmequelle im Alter ab. „Das ist eine riskante Geldanlage aufgrund des hohen Klumpenrisikos“, sagt Niels Nauhauser. Das heißt: Hier setzt man alles auf eine Karte. „Niemand kann wissen, ob eine konkrete Immobilie eine gute Rendite abwerfen wird.“ Anders sehe das bei Aktien aus. Sie seien in den vergangenen 100 Jahren auf lange Sicht fast immer die rentabelste Anlageklasse gewesen - weitaus rentabler als Immobilien. Auch Gerd Kommer warnt vor der Vorstellung, eine vermietete Immobilie werfe eine attraktive Rendite ab.

Der Experte sieht zwei Probleme:

Für Kleinvermieter rechnet sich das Geschäft nicht.Privathaushalte können das Vermietungsgeschäft nur nebengewerblich ausüben. „Sie sind keine Profis“, sagt Kommer - und damit nicht wettbewerbsfähig mit großen Unternehmen. Diese Kostenführer bestimmen den Preis, sie können mit der Miete weiter heruntergehen. Die Folge: Die Mietrendite ist lausig. Zur Eigenkapitalrentabilität von Kleinvermietern gibt es so gut wie keine Daten. Kommer ist sich aber sicher, dass die Rendite schlecht ist. „Wenn das ein konsistent profitables Geschäft wäre, würde es Zahlen geben.“ In den letzten zwölf Jahren sind die Kaufpreise wesentlich stärker gestiegen als die Mieten. „Das bedeutet, dass die Mietrenditen gefallen sind“, erklärt Kommer. Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis.„Vor zwölf Jahren war eine Mietrendite von 5 Prozent selbst in Großstädten ohne Weiteres erreichbar, auf dem Land noch mehr“, berichtet Kommer. „Wenn Sie heute in Berlin etwas kaufen, sind Sie mit 2,5 Prozent schon ein Glückspilz.“ Davon müsse man dann noch die Instandhaltung und die Kreditraten zahlen. Fazit: „Bei den Preisen, die wir sehen, rechnet sich das nicht mehr“, sagt Kommer. „Steigen jetzt die Zinsen, wird die Rechnung noch unattraktiver.“ Denn die Finanzierung wird dadurch teurer.Niels Nauhauser sieht das ähnlich: „Wenn die Mietrendite auf zwei Prozent sinkt, wird das im Grunde zu einem Nullsummenspiel - es sei denn, der Objektpreis steigt.“ Daher sei die Investition in eine Immobilie zur Vermietung bei einigen Mietobjekten vor allem eine Wette auf steigende Preise, so der Verbraucherschützer.

Vermieter sein macht ganz schön Arbeit

Schön zurücklehnen und der Mieter schafft das Geld ran? Von wegen. „Die meisten Menschen, die keine Immobilie vermieten, stellen sich das so vor, dass das wie von alleine läuft. Aber das ist ganz weit weg von der Realität“, sagt Kommer. „Es fängt damit an, dass wenn Sie von der Miete leben wollen, Sie mehrere Einheiten brauchen.“ Und das macht richtig Arbeit: „Sie müssen sich mit Behörden, Handwerkern und auch Mietern herumärgern, weil die Heizung eben doch mal am Sonntag ausfällt“, sagt Kommer. Seine Vermutung: „Mit 70 Jahren haben die wenigsten Menschen noch Lust auf Immobilienverwaltung und Vermietung. Die haben sich den Ruhestand anders vorgestellt.“

Die meisten sitzen dann wohl lieber selbst in ihrem Häuschen.