Kaufen oder mieten – so muss abgewogen werden

Die Zinsen für Baukredite sind wieder gesunken, die Preise von Immobilien teilweise auch. Also sind Käufe wieder eher denkbar. Allerdings sollten Interessenten die Entscheidung genau durchdenken.

Wie schwer oder wie leicht ist es, eine Immobilie zu erwerben? Vor fünf Jahren sprach viel für einen Kauf. Die Zinsen lagen bei weniger als einem Prozent, während die Preise für Häuser und Wohnungen noch nicht ganz so stark angezogen waren wie in den Jahren 2021 und 2022. Umgekehrt sprach ab Sommer 2022 viel gegen einen Kauf, weil die hohe Inflation nach Russlands Überfall auf die Ukraine die Finanzierung massiv erschwerte. „Hohe Zinsen bei gleichzeitig noch hohen Preisen und schwacher Konjunktur dämpften die Nachfrage deutlich“, sagt Roger Bendler von der Essener Maklerfirma Van der Meulen, „eine langsame Wende zeichnet sich nun aber ab.“

Anfang 2024 sieht die Lage anders aus. Die Preise für Immobilien seien in Düsseldorf alleine im letzten Jahr um mehr als neun Prozent abgerutscht, so Immowelt. Auch im Umland machen die Verkäufer immer stärker Zugeständnisse, während Käufer erstmals seit Herbst 2022 wieder Kredite mit einem Zinssatz von weniger als drei Prozent bei zehnjähriger Laufzeit erhalten können. „Die sich entspannende Inflation sorgt für fallende Bauzinsen“, sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24. Eventuelle Käufer sollten sich jetzt um gute Angebote kümmern, weitere Zinsenkungen seien nicht zu erwarten. „Wir rechnen in den nächsten Wochen eher mit einer Seitwärtsbewegung als mit stark fallenden Zinsen.“

Für Bürger bedeutet dies, dass sie die Optionen auf einen Immobilienkauf durchdenken müssen. „Es gibt gelegentlich auch Schnäppchen“ meint der Düsseldorfer Makler Wulff Aengevelt, „Verkäufer haben es nun längere Zeit schwer gehabt und gehen auf die Käufer immer wieder zu beim Preis.“

Angesichts der noch immer hohen Preise in den Metropolen und in den Speckgürteln drum herum, müssen Bürger genau abwägen, ob sie eventuell zu einem Kauf bereit sind und welche Bedingungen erfüllt sein müssen.

Eigenkapital

Anders als während der Zeit der extrem niedrigen Zinsen ist ein Immobilienkauf ohne Rücklagen in der aktuellen Lage sehr schwierig. Rund 20 Prozent Eigenkapital erwarten die meisten Banken, um gute Zinskonditionen zu gewährleisten, aber die Käufer müssen auch noch die Kaufnebenkosten in Höhe von rund 8,5 Prozent in NRW für Notar und Grunderwerbssteuer (in NRW 6,5 Prozent) bezahlen und eventuelle Umbauten/Renovierungen einkalkulieren. Hinzu können eventuell Maklerkosten von bis zu rund 3,6 Prozent in NRW für den Käufer kommen.

Damit junge Paare trotz dieser Anforderungen kaufen können, springen enge Verwandte oft ein. „Als eine Art vorweggenommenes Erbe geben Eltern oder Großeltern häufig einen Zuschuss beim Immobilienkauf“, sagt Makler Aengevelt, „das ist aus deren Sicht eine sinnvollere Kapitalanlage, als das Geld auf einem Festgeldkonto zu parken.“ So wollen die Bürger sich vor eventuell höheren Schenkungssteuern schützen.

Neumieter oder Altmieter

„Relativ gesehen ist ein Immobilienerwerb weniger sinnvoll für diejenigen, die in einer Stadt dank altem Mietvertrag relativ günstig leben als für diejenigen, die neu hinzuziehen“, sagt Thomas Abraham, in Köln lebender Marktexperte der Berliner Forschungsfirma Empirica. „Denn die stark gestiegenen Mieten treffen Bürger mit neuen Mietverhältnissen in der Regel stärker.“

Die Monatliche Last kalkulieren

Käufer müssen die monatliche Belastung bei einem Kauf realistisch berechnen. Es sollten mindestens zwei Prozent Tilgung einkalkuliert werden, um bei später eventuell höheren Zinsen bereits einen großen Teil des Kredites abgetragen zu haben. Eine zeitweise höhere Belastung für Käufer als die bisherigen Mieter kann hingenommen werden, sofern das monatliche Einkommen dies erlaubt. Dann führt eben die Tilgung des Kredites zu weniger Urlaub. Im Gegenzug bauen Käufer mit dem Abtragen des Kredites faktisch Vermögen auf. „Ein schuldenfreies Eigenheim ist immer eine gute Basis für die Altersvorsorge“, sagt dazu Bernhard Freytag, Niederlassungsleiter der Quirin-Privatbank in Düsseldorf. Die ersparte Miete sei steuerfrei, was besonders gut sei.

Reparatur-Reserven

Eigentümer von Immobilien müssen Rücklagen bilden, um eventuelle größere Reparaturen finanzieren zu können. Insbesondere wenn die Heizung irgendwann ausgetauscht werden muss, spielt das eine große Rolle.

Persönliche Lage prüfen

Je stabiler die persönliche und berufliche Situation ist, umso mehr spricht für den Erwerb einer Immobilie. Anders formuliert: Berufstätige, die sich sicher sind, noch lange Zeit am selben Ort zu arbeiten (beispielsweise viele Lehrerinnen und Lehrer), könnten einen Kauf eher riskieren als junge Akademikerinnen und Akademiker in der Industrie oder bei Beratungsfirmen, die möglicherweise bald auf eine Auslandsstation geschickt werden.

Umgekehrt sollte klar sein: Falls ein Paar sich eine Immobilie kauft und sich später scheiden lässt, kann es schwierig werden, das Haus zu halten. Trennungen von Paaren sind neben Arbeitslosigkeit einer der Hauptgründe für die Verkäufe von Häusern, die hohe Verluste bringen können. „Wenn Käufer schnell wieder aussteigen, ist es sehr schwer, die Erwerbsnebenkosten wieder reinzukommen“, so Aengevelt. „Wenn junge Immobilienkäufer wegen einer Trennng das Haus verkaufen, verlieren sie nicht nur ihre Liebe, sondern auch viel Geld.“ Er warnt davor, zu ausgefallene Objekte zu kaufen: „Je ungewöhnlicher ein Haus ist, umso schwerer ist ein Weiterverkauf.“