Immobilienboom lässt langsam nach

In der Region sinken oder stagnieren die Werte bis 2035 vielfach, wie eine Prognose des Forschungsinstituts HWWI zeigt. Ausnahmen sind unter anderem Düsseldorf, Köln, Münster, Bonn und der Kreis Kleve.

Wer jetzt schon ein Haus oder eine Wohnung in Düsseldorf, Köln, Bonn oder Münster hat, dessen Immobilienvermögen wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Dagegen stagnieren in großen Teilen Nordrhein-Westfalens die Preise oder gehen gar leicht zurück. Dies hat eine Analyse des Hamburger Forschungsinstituts HWWI im Auftrag der Postbank ergeben. Tenor: In der knappen Mehrheit der 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland habe der Preisboom ein Ende. Eigentümer in den anderen Regionen könnten davon ausgehen, dass ihre Immobilie „mindestens bis 2035 real an Wert gewinnt“. Die Tendenz: Je mehr junge, gut verdienende Berufstätige in einer Region leben, umso wahrscheinlicher ist ein Anstieg der Kaufpreise.

Zu den Gebieten, in denen die Werte steigen können, gehören in Nordrhein-Westfalen nicht nur die oben genannten Großstädte, sondern auch beispielsweise Teile des Münsterlands, der Rhein-Sieg-Kreis und der Kreis Kleve an der niederländischen Grenze. „Der Kreis Kleve profitiert von einer gesunden Wirtschaftsstruktur, einem im Landesvergleich geringeren Bevölkerungsverlust und vergleichsweise hohen verfügbaren Durchschnittseinkommen“, sagte HWWI-Expertin Dörte Nitt-Drießelmann unserer Redaktion.

Der größte Verlierer in der Betrachtung sind die ländlichen Gebiete in Ostdeutschland. „Vor allem die Flächenländer im Osten verlieren. Nur in den Großstädten wie Leipzig, Dresden, Potsdam und Magdeburg gewinnen die Immobilien an Wert. Das hängt auch mit Ansiedlungen wie Tesla in Brandenburg und Intel in Magdeburg zusammen“, so Nitt-Drießelmann. Während diese Städte deutlichen Zulauf an Arbeitskräften und damit auch an verfügbaren Einkommen und Kaufkraft haben sollten, könnten manche Landstriche im Osten bis zu 15 Prozent ihrer Bevölkerung verlieren. Potsdam liegt umgekehrt mit einem prognostizierten Wertwachstum der Immobilien von jährlich knapp 2,2 Prozent sogar bundesweit an der Spitze, noch vor München, das für seine hohen Preise seit Jahren bekannt ist.

Die großen Verlierer in Nordrhein-Westfalen sind der Märkische Kreis, Ruhrgebietsstädte wie Herne und Gelsenkirchen, aber auch Duisburg und Remscheid.

Dass Eigentümer in den Metropolen auf die größten Wertsteigerungen hoffen dürfen, überrascht nicht und hat einen einfachen Grund: „In einer wissensbasierten Dienstleistungsgesellschaft, wie wir sie haben, konzentriert sich vieles auf die Städte. Dort findet die Erwerbstätigkeit statt, dorthin drängen die Menschen“, sagte Nitt-Drießelmann. So könnten in Düsseldorf die Kaufpreise bis 2035 im Schnitt um ein Prozent pro Jahr steigen, in Köln und Münster sogar um annähernd 1,5 Prozent.

Das heißt im Umkehrschluss: Wer in den großen Städten nach Immobilieneigentum sucht, muss in den nächsten Jahren mit noch höheren Kosten als bisher rechnen. Das gilt dann nicht nur für die reinen Kaufpreise, sondern logischerweise auch für Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (in NRW aktuell 6,5 Prozent), die Maklerprovisionen sowie die Gerichts- und Notargebühren. Bei Bauwilligen kommt das Grundstück noch dazu, Bauland ist in vielen Kommunen ohnehin rar geworden. „Wer in einer Großstadt oder deren Umland eine Eigentumswohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. Einzelne Objekte werden bereits überteuert angeboten und lassen keine deutlichen Preiszuwächse mehr erwarten“, sagte Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts Postbank und Deutsche Bank.

Die Untersuchung des HWWI basiert auf Faktoren wie Bevölkerungsveränderung, Kaufkraft, Zahl der Haushalte und Durchschnittseinkommen. Zudem geht sie davon aus, dass die Menschen wieder vermehrt an ihre Arbeitsplätze zurückkehren. Man gehe zwar davon aus, dass die Mehrzahl der Betriebe ihren Arbeitnehmern mit homeofficefähigen Arbeitsplätzen auch weiterhin Homeoffice ermöglichen werde. Der Homeoffice-Anteil werde aber zwischen 20 bis 40 Prozent der Arbeitszeit liegen, schätzt die HWWI-Expertin Nitt-Drießelmann.