Hauskauf: In 9 Schritten zur eigenen Immobilie

Den Traum vom eigenen Haus in die Tat umzusetzen, erfordert Geduld und das nötige Wissen. Wir erklären, wie ein Immobilienkauf abläuft und welche Fehler Sie vermeiden sollten - von der Budgetplanung bis zur Änderung des Grundbucheintrags.

Endlich ankommen, seinen Platz im Leben finden und ein behagliches Zuhause für die Kinder schaffen: Viele Familien träumen von den eigenen vier Wänden. Ein Hauskauf ist meist ihre größte Investition. Da möchte man auf Nummer sicher gehen.

Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland ein recht aufwendiger Prozess mit einigen Fallstricken. Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf - und zeigt Ihnen, welche Fehler Sie auf Ihrem Weg zum Eigenheim vermeiden sollten.

1. Budget-Check: Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz - und die Frage, wie weit die eigenen finanziellen Möglichkeiten tragen. Angesichts der aktuellen Immobilienpreise ist das besonders wichtig.

Folgende Kosten entstehen beim Kauf eines Hauses:

• der Kaufpreis für das Objekt, beispielsweise 500.000 Euro
• die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklercourtage, Bausachverständiger, Bereitstellungszins) in Höhe von etwa 10 Prozent der Immobilienkosten (hier: 50.000 Euro)
• ggf. Sanierungskosten bei Bestandsimmobilien
• Folgekosten etwa für Umzug, Renovierung der alten Wohnung, neue Möbel, bei Neubau
• ggf. temporäre Doppelbelastung als Noch-Mieter

Zwei Punkte sind für die individuelle Budgetfrage entscheidend: das verfügbare Eigenkapital und die tragbare monatliche Belastung für Zins und Tilgung.

Hierzu gibt es brauchbare Richtwerte.

Generell gilt natürlich: Je mehr eigenes Vermögen, umso geringer die Kreditsumme.

„Man sollte in jedem Fall die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent als Eigenkapital haben“, rät Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Besser wäre aber ein noch höherer Anteil.

Um die maximale monatliche Belastung zu ermitteln, müssen Familien alle Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen - und schauen, was ihnen zur Verfügung steht.

Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW rät, nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für Zins und Tilgung aufzuwenden. „Je mehr Tilgung, umso besser.“

Auf jeden Fall sollten Sie vermeiden, sich finanziell zu übernehmen - um später bei anderen Dingen des Lebens nicht schmerzhafte Abstriche machen zu müssen.

„Die Finanzierung der Immobilie soll sich nach den Lebensumständen richten und nicht das Leben nach den abgeschlossenen Darlehensverträgen“, sagt Max Herbst.

2. Wo kann ich nach Immobilien suchen?

Ist das Budget abgesteckt, geht es auf die Suche nach einem passenden Objekt. Das ist auf dem derzeitigen Markt oft eine Bestandsimmobilie, in der bisher andere Menschen gewohnt haben. Es kann aber auch ein Neubau sein. Diese Wege gibt es, um Häuser zu finden:

• die großen Immobilien-Portale im Internet wie ImmoScout24.de, Immowelt.de und Immonet.de und ggf. kleine regionale Portale
• Annoncen im Immobilienteil von Zeitungen
• persönliche Kontakte und Netzwerke, etwa im Bekanntenkreis, im Sportverein, bei der Arbeit oder in der Nachbarschaft
• persönlich formulierte Gesuche in Form von Zetteln in Briefkästen in der Wunschbachbarschaft einwerfen
• einen Immobilienmakler engagieren
• Zwangsversteigerungen

Tipp zur Immobiliensuche: Nicht früh aufgeben, nicht ungeduldig sein, nicht unter großem Zeitdruck suchen. „Ich würde relativ früh anfangen zu suchen“, rät Florian Koch, Professor für Immobilienwirtschaft an der HTW Berlin. Das beugt Fehlentscheidungen vor. „Je schneller man einziehen möchte, desto eher schlägt man zu, obwohl die Immobilie nicht ideal ist.“

3. Die Immobilie besichtigen und begutachten lassen

Sagt Ihnen ein Haus beim ersten Besichtigungstermin zu, sollten Sie das Wunschobjekt im Anschluss noch einmal genau unter die Lupe nehmen - um Mängel und eventuellen Sanierungsbedarf zu ermitteln.

Immobilienexperte Peter Burk formuliert die entscheidende Frage bei gebrauchten Immobilien so: „Welche Rechts- und Sachmängel liegen eventuell vor, die mich Kopf und Kragen kosten können?“

Beispiele für Rechtsmängel:

• Das Haus hat ein ausgebautes Dach, aber gar keine Ausbaugenehmigung für das Dachgeschoss.
• Das Grundstück ist mit einer sogenannten Baulast belegt, die erhebliche baurechtliche Einschränkungen mit sich bringen kann.

Beispiele für Sachmängel:

• Die alte Heizung fällt wahrscheinlich wenige Monate nach dem Einzug aus.
• Das Haus hat einen Hausschwamm im Dachstuhlholz, einen Pilz.

„Es gibt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an Gebäuden“, erklärt Burk. „Diese finden Sie zum Beispiel in den Gelben Seiten. Und es gibt freie Sachverständige.“

Wer einen Experten engagiert, sollte den Auftrag laut Burk so weit wie möglich fassen. Beispiel: „Der Sachverständige soll untersuchen, ob Schäden vorliegen, die den Wert der Immobilie mindern oder mindern könnten“ - und nicht etwa nur nach Schadstoffen suchen.

Wichtig zu beachten: „Sachverständige haften nur für Fehler aus Sachverhalten, die auch erkennbar waren“, sagt Burk. Das gilt zum Beispiel für den Zustand der Heizung oder die Frage, ob der Keller feucht ist. Wenn aber der Dachstuhl verkleidet ist und darunter Schäden liegen, kann auch der Sachverständige das nicht sehen.

Bei einem Neubau ist die Frage: Was bekomme ich für mein Geld? Zentral sei hier die Bau- und Leistungsbeschreibung, sagt Burk. Welches Gebäude wird überhaupt auf welche Weise errichtet?

„Die Qualität der meisten Baubeschreibungen ist lausig“, urteilt der Experte. „Als Laie können Sie das nicht beurteilen, wenn Sie keinen Fachmann hinzuziehen. Sie haben keine Ahnung, was Sie eigentlich kaufen. Ich würde die Bau- und Leistungsbeschreibung immer prüfen lassen“ - etwa von Verbraucherzentralen oder dem Bauherrenschutzbund.

Peter Burk nennt bei Neubauten noch einen weiteren Fallstrick aus der Praxis. „Der Klassiker: Sie kaufen ein Grundstück und schließen noch einen Bauvertrag ab, ohne das zu merken. Sie denken, dass Sie Grundstück und Immobilie gemeinsam kaufen. Tatsächlich kaufen Sie aber nur das Grundstück und verpflichten sich gleichzeitig dazu, dieses mit einem festgelegten Unternehmen zu bebauen. Genau damit werden Sie vom reinen Käufer zum Bauherren oder zur Bauherrin.“

Dann habe man es nicht mehr mit einem Kaufvertrag zu tun, sondern mit einem Grundstückskaufvertrag plus Bauwerkvertrag. „Mit einem rechtlich deutlich höheren Risiko“, betont Burk.

Was kann passieren? Das angebotene Haus passt etwa nicht zum Grundstück, weil der Keller nicht für den Untergrund geeignet ist. „Das ist dann Ihr Problem, nicht das des Hausanbieters. Alle damit verbundenen Mehrkosten tragen dann auch Sie.“

Der größte Fehler in dieser Phase wäre es also, versteckte Kosten zu übersehen - weil man sich nicht ausreichend über den Zustand eines gebrauchten Hauses oder die Eigenschaften des Neubaus informiert hat. Im schlimmsten Fall übernimmt man sich finanziell.

Tipp: Idealerweise sollten Sie bereits jetzt den Kaufvertrag prüfen. Es sei wichtig, den Vertrag so früh wie möglich zu sehen, sagt Burk. „Denn im Vertrag können Regelungen enthalten sein, die den Kauf unwirtschaftlich oder unattraktiv machen.“

4. Kaufpreis der Immobilie verhandeln und Finanzierung klären

Haben Sie sich als Käufer durchgesetzt, einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf den finalen Kaufpreis.

Gut zu wissen: „Im aktuellen Markt werden Sie den Preis nicht mehr groß verhandeln können“, sagt Burk. Im Anschluss prüfen Sie, welche Bank den Kauf zu welchen Konditionen finanziert.

„Auf Online-Plattformen können Sie Finanzierungsangebote sehr viel leichter vergleichen, als das früher der Fall war, wo man förmlich physisch von Bank zu Bank rannte“, sagt Burk.

Haben Sie eine Bank gefunden und sind sich über die Darlehenskonditionen einig, lauert ein weiterer Fallstrick: „Nicht den Darlehensvertrag unterschreiben, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet ist“, mahnt Burk. „Sie können vormittags zum Notar gehen für die Kaufbeurkundung und nachmittags zur Bank - aber nicht andersherum.“

Warum nicht? „Wenn der Notartermin in letzter Minute platzt, kommen Sie aus dem Darlehensvertrag nicht einfach heraus“, erklärt der Experte. „Er gilt unabhängig vom Immobilienkaufvertrag.“

Es besteht zwar ein 14-tägiges Rücktrittsrecht vom Darlehensvertrag. Wenn aber der Notartermin, der innerhalb von zehn Tagen stattfinden sollte, platzt und sich jenseits der 14-Tage-Frist verschiebt, nutze einem auch das nichts, so Burk. Platzt dann der Kauf aus bestimmten Gründen, hat man schon das Darlehen - aber eben keine Immobilie.

5. Kaufvertrag der Immobilie vom Notar aufsetzen lassen

In Deutschland ist ein Notar vorgeschrieben. „Erst notariell beurkundete Kaufverträge machen einen Immobilienkaufvertrag auch verbindlich“, erklärt Peter Burk.

Die Notarkosten trägt der Käufer. Sie betragen rund 1 bis 1,5 Prozent der Kaufsumme.

Notarin oder Notar achten darauf, dass die Vertragsparteien keine ungesicherten Vorleistungen erbringen. In der Praxis heißt das zum Beispiel, dass der Antrag auf Umschreibung erst dann vom Notar gestellt wird, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. „Der Verkäufer verliert sein Eigentum erst, wenn er auch das Geld hat“, erklärt Martin Thelen von der Bundesnotarkammer.

Andersherum wird auch der Käufer geschützt. Es wird sichergestellt, dass er unbelastetes Eigentum bekommt, an dem niemand Drittes mehr Rechte hat.

„Der Klassiker ist hier, dass der Verkäufer eine Grundschuld aufgenommen hat, die noch auf der Immobilie liegt“, sagt Thelen. „Die möchte der Käufer natürlich nicht übernehmen.“ Der Notar schlage also Wege vor, wie eine Löschung der Grundschuld zu bewerkstelligen ist. „Zum Beispiel, indem der Käufer einen Teil des Kaufpreises an die entsprechende Bank zahlt.“

Tipp: „Man sollte mit dem Vertrag zur Bank gehen und prüfen, ob diese alle Auflagen akzeptiert“, rät Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). „Es kommt immer wieder vor, dass die Bank noch kleinere Änderungen verlangt.“ Das erledige dann der Notar mit seinen Angestellten.

6. Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Der Kaufvertrag ist fertig und wurde vom Notar übersendet. Der Käufer hat nun zwei Wochen Zeit, um das Schriftstück zu prüfen.

„Der Notar prüft nur die Rechtmäßigkeit des Kaufvorgangs, aber nicht dessen Bedingungen“, ordnet Peter Burk ein. „Als neutrale Amtsperson darf er nicht parteiisch beraten. Wenn Sie genau das wollen, brauchen Sie einen Anwalt, der den Vertrag in Ihrem Sinne prüft.“

Juristin Beate Heilmann nennt wichtige Punkte:

Zahlungsbedingungen: Wann wird gezahlt und wie sind die Bedingungen für die Fälligkeiten? Ist die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers enthalten? Ist die Immobilie bereits vermietet und welche Übergangsregelungen gibt es hier? Liegt eine Belastungsvollmacht vor?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist außerdem die Teilungserklärung zu prüfen, wie Heilmann ausführt. Folgende Punkte sind wichtig:

Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft Sondernutzungsrechte etwa für Terrasse und Garten Kostenregelungen, die vom gesetzlichen Schlüssel abweichen Gibt es Sanierungsrückstände und droht entsprechend bald eine Sonderumlage, die sofort hohe Kosten verursacht?

Die Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im DAV schätzt den Aufwand bei einem gut gemachten Standardvertrag auf etwa drei bis vier Stunden. Das mache ungefähr 800 Euro plus Mehrwertsteuer aus. „Aber es kommt immer auf den Vertrag an.“

7. Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrages

Bei der Beurkundung wird der Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen, wie die Bundesnotarkammer erklärt. Das mutet für manche seltsam an. Doch dieses Vorgehen stammt noch aus einer Zeit, in der viele Menschen nicht lesen konnten.

Nun wird es ernst. „Von einem notariell beurkundeten Kaufvertrag können Sie nicht mehr zurücktreten“, sagt Peter Burk. „Sie können noch während des Notartermins aufstehen und gehen. Aber wenn die Unterschrift gesetzt ist und der Notar den Vertrag beurkundet hat, ist die Sache durch.“ Das hat rechtliche Folgen.

„Die Beurkundung des Vertrages ist ein gravierender Schritt“, sagt Beate Heilmann. Denn ab diesem Zeitpunkt hafte man als Käufer persönlich. Bei einer offenen Zahlungsforderung muss der Verkäufer nicht erst vor Gericht ziehen, erklärt die Expertin. „Der Verkäufer kann aus dem Kaufvertrag heraus sofort zwangsvollstrecken.“ Für diesen Schritt sollte man sich also wirklich ganz sicher fühlen.

8. Kaufpreis der Immobilie zahlen

Nach der Beurkundung prüft der Notar noch eine Reihe von speziellen Unterlagen, wie Martin Thelen erklärt.

Beispiele:

• die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde
• Löschungsunterlagen für die Grundschuld
• ggf. die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung oder eventuell die Zustimmung der Landwirtschaftsbehörde bei einer landwirtschaftlichen Fläche

Liegt alles vor, ist der Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer muss dem Notar dann bestätigen, dass er das Geld erhalten hat.

9. Grundbucheintrag ändern lassen

In einem Zwischenschritt müssen Sie dann noch die Grunderwerbsteuer bezahlen. „Eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn auch die Grunderwerbsteuer durch den Käufer bezahlt ist“, sagt Peter Burk.

Die Höhe der Steuer ist je nach Bundesland unterschiedlich, sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

• Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
• Bayern: 3,5 Prozent
• Berlin: 6,0 Prozent
• Brandenburg: 6,5 Prozent
• Bremen: 5,0 Prozent
• Hamburg: derzeit 4,5 Prozent (ab 2023 Erhöhung auf 5,5 Prozent geplant)
• Hessen: 6,0 Prozent
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
• Niedersachsen: 5,0 Prozent
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
• Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
• Saarland: 6,5 Prozent
• Sachsen: 3,5 Prozent
• Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
• Thüringen: 6,5 Prozent

Mit der Änderung des Grundbucheintrags werden Sie schließlich zum Eigentümer - und der Traum vom Eigenheim ist wahr geworden.