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Haus bauen oder kaufen- was ist die bessere Entscheidung?

Wer sich ein Eigenheim anschaffen möchte, steht vor der Entscheidung, ob in eine Bestandsimmobilie investiert werden oder ob ein Haus gebaut werden soll. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile und weisen unterschiedliche Kostenpunkte auf. Während beispielsweise beim Hausbau die Räume selber eingeteilt werden können, ist das bei einer Bestandsimmobilie nicht der Fall. Allerdings müssen die einzelnen Räume unter Umständen aufwendig saniert werden. Was es in beiden Fällen zu beachten gibt, soll in diesem Artikel näher erläutert werden.

Grundsätzliches: Neu bauen oder sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden

Viele Menschen, die ein Eigenheim anstreben, stehen vor der Wahl, ob es ein Neubau sein soll oder eine Bestandsimmobilie. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die gründlich vorher überlegt sein wollen. Zudem sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren erheblich angestiegen und nicht jeder kann das Geld aufbringen, das ein Neubau erfordern würde.

Was zukünftigen Eigentümern sofort ins Auge fällt, ist der vergleichsweise niedrige Preis im Gegensatz zum Neubau. Hinzu kommt, dass der Neubau meistens außerhalb erfolgt und die Anbindung zur Infrastruktur schlechter ist. Das ist bei Bestandsimmobilien nicht der Fall. Diese befinden sich in guten Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Gerade aus diesem Grund wird von vielen der Altbau bevorzugt gegenüber dem kompletten Neubau.

Der finanzielle Aufwand, der bei einem Altbau auf die zukünftigen Eigentümer zukommt, darf aber auf keinen Fall unterschätzt werden. Besonders trifft dies auf Immobilien zu, die in den 60-er oder 70-er Jahren erbaut worden sind. Diese entsprechen nämlich nicht den heutigen Kriterien in Bezug auf Energieeffizienz und Qualität und müssen entsprechend auf den neuesten Stand gebracht werden.

Je älter die Immobilien sind, desto mehr Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind erforderlich. Interessenten sollten sich aus diesem Grund nicht auf den ersten Blick täuschen lassen und sich die Räume und die Immobilie genau anschauen. Das böse Erwachen kommt oft erst einige Zeit später, weil die Mängel nicht auf einen Blick identifiziert werden können. So passiert es nicht selten, dass bei einem Altbau mit der Zeit immer mehr Mängel auftauchen und die Eigentümer deshalb nicht nur finanziell, sondern auch nervlich an ihre Grenzen kommen. Auf diese Weise ziehen sich diese Maßnahmen oft über mehrere Jahre hin, ohne dass ein Ende in Sicht ist.

Es ist anzuraten, sich gerade was die energetische Sichtweise betrifft, genauestens zu informieren, bis eine Entscheidung gefällt wird. Letztlich sind auch noch unrealistische Preisvorstellungen der Verkäufer im Spiel. Kommt ein Kauf trotzdem zustande, wird das erst erkannt, wenn es zu spät ist. Hier sind dann hohe Investitionskosten und Baumängel die Folge.

Aber aufwendige Sanierungs- und Renovierungskosten fallen im Nachhinein nicht nur bei älteren Gebäuden, sondern durchaus auch bei jüngeren Immobilien an.

Interessenten sollten ihr Geld in einen Gutachter investieren, die für einen Aufwand von 3 Stunden gerade einmal 500 Euro betragen. Diese relativ kleine Investition kann zukünftige Hausbesitzer vor bösen Überraschungen in der Zukunft bewahren. Geprüft werden sollten die Anschlüsse, die Dämmung, das Fundament, schädliche Materialien (wie zum Beispiel Asbest), Schimmel oder Risse in der Bausubstanz und das Dach.

Wird die Immobilie von einem Experten begutachtet, können Mängel schnell erkannt und auch die Folgekosten abgeschätzt werden. Tauchen bei einer Prüfung Mängel auf, sind diese selbst dem Vorbesitzer nicht bekannt.

Ein kompletter Neubau kann auch nervlich ziemlich belasten, da die Interessenten sehr viel Geduld und auch Zeit aufbringen müssen, bis der Neubau letztlich fertiggestellt ist.

Die Kosten, die beim Hausbau entstehen

Welche Beträge beim Hausbau entstehen, ist nicht pauschal zu beantworten, da die Preise stark vom Bundesland und sogar von der Stadt abhängig sind. Für Düsseldorf belaufen sich die Beträge auf durchschnittlich 654,52 € pro qm (für baureifes Land). Aber auch innerhalb der Stadt kann es verschiedene Differenzen geben, wodurch die Preise unterschiedlich ausfallen.

Die Gegend ist allerdings nicht das einzige Kriterium, welches ein Hausbau beeinflusst. Zu den reinen Grundstückskosten gesellen sich Hausbaukosten, Baunebenkosten und ergeben Gesamtkosten in Höhe von durchschnittlich 350.000 Euro.

Damit ist ganz klar erkennbar, dass die Entscheidung, ob ein Hausbau oder eine Bestandsimmobilie infrage kommt, von dem verfügbaren Budget abhängt. Selbst wenn eine sehr einfache Bauweise bevorzugt wird, muss mit ca. 1.300 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Hier sind die Grundstückskosten noch nicht eingerechnet (mit einer verfügbaren Größe von durchschnittlich 150 Quadratmetern Wohnfläche).

Hinzu kommen bestimmte Aspekte, die den Preis noch einmal beeinflussen und in die Höhe treiben können. Interessenten können sich mit der Beauftragung ihres Hauses entweder an einen Bauträger wenden oder an einen Architekten. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Während Bauträger vorgefertigte Lösungen präsentieren und deutlich günstiger sind, müssen Interessenten bei einem Architekten etwas tiefer in die Tasche greifen. Dafür kann das Haus nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden.

Zudem ist es abhängig davon, ob es sich um ein Massivhaus handelt oder ob sich Interessenten für ein Fertighaus entschieden haben. Ein Fertighaus ist wesentlich billiger, diese werden bereits aufbaufertig beim Hersteller produziert und müssen nur noch an Ort und Stelle zusammengebaut werden. Ganz anders sieht es bei Massivhäusern aus, die mit jedem Stein langsam zusammengebaut werden müssen. Massivhäuser sind kostenintensiver, aber dafür auch langlebiger.

Manchmal ist es möglich, günstiger an Grund zu kommen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Kommunen Bauland für Neubausiedlungen ausweisen.

Die Kosten, die bei einem Hausbau geringer ausfallen, ist die Energieeffizienz. Das ist bei Bestandsimmobilien nicht der Fall. Hingegen muss der Garten neu angelegt werden, ein Keller ist meistens nicht enthalten, aber die Maklerprovision entfällt.

Die Kosten, die bei einer Bestandsimmobile entstehen

Durchschnittlich werden bei einer Bestandsimmobilie 270.000 Euro fällig. Aber auch hier kommt es natürlich auf die individuellen Vorstellungen und Wünsche der Eigenheimbesitzer an. Während bei einem Neubau ca. 400 Quadratmeter zur Verfügung stehen, beläuft sich diese Zahl bei einer Bestandsimmobilie auf 560 Quadratmeter. Allerdings werden häufig Modernisierungskosten fällig: Nicht nur Fenster müssen erneuert, sondern vor allem Bäder saniert werden. Auch eine Fassadendämmung ist oft vonnöten. Hinzu kommt, dass die Grunderwerbssteuer höher ausfällt als bei einem kompletten Neubau.

Da der Garten bereits vorhanden ist, kann dieser nach dem Kauf nach eigenen Wünschen und Vorstellungen umgestaltet werden. Gerade bei Bestandsimmobilien ist im Gegensatz zum Hausbau ein Keller vorhanden. Die Immobilie ist mindestens teilunterkellert, wodurch auch mehr Wohnraum zur Verfügung steht.

Wieviel kostet die Sanierung einer Bestandsimmobilie

Entscheiden sich Interessenten dafür ein Haus zu kaufen, sind unter Umständen aufwendige Sanierungen notwendig. Diese beziehen sich entweder auf die Badsanierung, die Fassade, den Keller oder das Dach. Welche Kosten anfallen, kann nur individuell berechnet werden. Allerdings gibt es ein paar Richtwerte, an denen sich Interessenten orientieren können:

Renovierungen können in umfangreiche Renovierungen oder in eine komplette Erneuerung unterteilt werden. Eine umfangreiche Renovierung wird mit durchschnittlich 600 € pro Quadratmeter beziffert, während bei einer kompletten Erneuerung durchschnittlich 1200 € pro Quadratmeter anfallen.

Zu einer umfangreichen Renovierung zählen beispielsweise das Erneuern von Böden, das Streichen von Wänden und Decken, das neue Tapezieren, das Legen von neuen Fliesen, das Versetzen von Wänden sowie neue Durchbrüche und der Austausch von neuen Innentüren. Auch die Erneuerung von Bad, WC und Küche gehören zu den umfangreichen Renovierungen.

Zur kompletten Erneuerung hingegen zählt das Verputzen von Innenwänden und Decken, die Elektroinstallation und Wasserinstallation und die Erneuerung von Heizkörper und Heizungsanlagen.

Bei all diesen Renovierungsarbeiten hängen die Kosten natürlich zum Großteil davon ab, wie viel selber übernommen werden kann. Je mehr Tätigkeiten von den Eigentümern übernommen werden können, desto geringer fällt auch die finanzielle Belastung aus. Werden Tätigkeiten selber übernommen, können die oben genannten Kosten um circa 30 % reduziert werden.

Sanierungskosten hingegen beziehen sich auf wesentlich größere Tätigkeiten, die im Haus umgesetzt werden müssen.

Muss das Dach beispielsweise saniert werden, können für die Wärmedämmung Kosten in Höhe von 50 bis 150 € pro Quadratmeter entstehen. Muss das Dach neu gedeckt werden, muss mit Kosten in Höhe von 100 € pro Quadratmeter gerechnet werden. Ein Dachausbau wird sogar mit 1000 € pro Quadratmeter beziffert. Wird ein neuer Schornstein benötigt, steigen die Preise auf 6000 € pro Quadratmeter.

Am häufigsten muss in Bestandsimmobilien Fenster und Türen ausgetauscht werden. Für Haustüren müssen Immobilienbesitzer mit 2.000-5.000 Euro pro Tür rechnen, während Fenster circa 600 Euro pro Stück betragen.

Auch die Sanierung von Kellerräumen wird vor einem Umzug oft fällig. Der Kellerausbau beträgt dabei durchschnittlich 1000 € pro Quadratmeter. Muss der Keller von außen abgedichtet werden, werden Beträge in Höhe von 550 € pro Quadratmeter fällig. Die Trockenlegung beläuft sich hingegen auf rund 350 € pro Quadratmeter.

Fazit: Haus bauen oder Hauskauf?

Entscheiden sich Interessenten für einen kompletten Neubau, fallen durchschnittlich Preise in Höhe von mindestens 350.000 Euro an, während sich diese auf 275.000 bei einer Bestandsimmobilie belaufen. Die Zahlen sind von vielerlei Faktoren abhängig, die individuell von den eigenen Wünschen und Bedürfnissen abhängen. Ob bei Neubauten oder Altbauten – die Beträge sind zum großen Teil davon abhängig in welcher Region die Immobilie steht. So gibt es Regionen, die begehrter sind als andere, wodurch auch die Preise beeinflusst werden. Während zwar Altbauten mit geringen Preisen punkten, sind hier die anfallenden Renovierungs- und Sanierungskosten nicht zu vernachlässigen. Diese können im Nachhinein ein sehr großes Loch in die eigenen finanziellen Möglichkeiten reißen. Wie hoch diese Sanierungskosten ausfallen werden, ist oft auf den ersten Blick nicht zu erkennen, sondern das wahre Ausmaß kommt erst viel später zum Tragen. Zukünftige Hausbesitzer sind gut beraten, einen Sachverständigen zurate zu ziehen, der abschätzen wird, was auf die zukünftigen Hausbesitzer zukommt, bevor der Vertrag unterschrieben wird.