Gutachter: Ratingen ist ein teures Pflaster

Preissteigerungen: Ursächlich seien die seit Jahren niedrigen Bauzinsen und die hohe Nachfrage, urteilen die Ratinger Experten.

Es ist eine Bilanz mit vielen Zahlen und Fakten. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen alljährlich im Frühjahr ihre Auswertungen in einem Grundstücksmarktbericht und in Form sogenannter Bodenrichtwerte. Der Marktbericht gibt einen Überblick über Umsätze und durchschnittliche Preise von Wohnungen und Eigenheimen. Die Bodenrichtwerte hingegen informieren über typische Werte unbebauter Baugrundstücke, abhängig von ihrer Lage. Die RP fasst die wichtigsten Fakten zusammen.

Wie sieht es mit den Bodenpreisen und -richtwerten aus?

Aktuell berichtet der Ratinger Gutachterausschuss über eine Steigerung der Bodenpreise von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Ratingen werden für Wohnbaugrundstücke in mittlerer Lage derzeit 640 Euro/m² gezahlt, in Spitzenlagen jedoch deutlich mehr. Die Bodenrichtwerte bilden jedoch eine große Spanne, von 390 Euro/m² in einfachen Lagen bis zu 1.000 Euro/m² in besonders nachgefragten Lagen. Richtwerte sind jedoch Mittelwerte, weshalb in Einzelfällen auch höhere oder niedrigere Preise gezahlt werden.

Ein typisches Baugrundstück von rund 500 m² kostet also etwa 320.000 Euro – wenn es denn zu haben ist. Insgesamt sei nämlich ein Mangel an Bauplätzen für Eigenheime augenfällig, betont Jens Schwab, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Deshalb würden oftmals ältere Immobilien gekauft und abgebrochen.

Warum gibt es die zum Teil drastischen Preissteigerungen?

Über den Grund für die seit Jahren andauernden Preissteigerungen berichtet Jürgen Störy, der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Ursächlich seien die seit Jahren niedrigen Bauzinsen und die hohe Nachfrage. Bundesweit sei eine Umkehr der Dezentralisierung der vergangenen Jahrzehnte zu beobachten.

Die Menschen mieden das Berufspendeln und schätzten insbesondere Urbanität und zentrale Infrastruktureinrichtungen. In Nordrhein-Westfalen seien hiervon insbesondere Hochschulstandorte und Oberzentren an der Rheinschiene betroffen, sowie deren Umland – wie zum Beispiel Ratingen. Von der Pandemie zeigte sich der Markt weitgehend unbeeindruckt. So wurden 2021 wurden in Ratingen rund 900 Immobilienkaufverträge abgeschlossen und dabei 380 Millionen Euro umgesetzt.

Zwar war im Gewerbeimmobilienbereich eine deutliche Zurückhaltung zu beobachten, die Preise für Wohnraum stiegen jedoch rasant. Eine Umfrage der Ratinger Experten unter den nordrhein-westfälischen Gutachterausschüssen ergab, dass dies auch landesweit der Fall war. Die Zahl der Kaufverträge blieb landesweit im Wesentlichen stabil, und die Preise von Eigenheimen stiegen an, teilweise erheblich.

In Ratingen wechselten im vergangenen Jahr 247 Eigenheime und 445 Eigentumswohnungen die Besitzer. Die Nachfrage deckte dies jedoch bei weitem nicht. 540.000 Euro wurden in Ratingen im vergangenen Jahr für gebrauchte Doppelhaushälften im Mittel gezahlt. 2019 waren es noch 435.000 Euro. Gebrauchte Reihenmittelhäuser verteuerten sich innerhalb desselben Zeitraums von 390.000 auf 454.000 Euro.

Freistehende Einfamilienhäuser kosteten im Mittel 780.000 Euro, Preise jenseits einer Million Euro wurden jedoch häufig beobachtet. Auch die Preise für Eigentumswohnungen steigen. 2.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wurden beispielsweise für Wohnungen gezahlt, die zwischen 1975 und 1994 gebaut wurden. Neuere Baujahre kosteten im Mittel 3.540 Euro/m².

Wo gibt es besondere Beispiele mit Blick auf die Preisspirale?

Was die Preisentwicklung in der Praxis bedeutet, macht Jürgen Störy an einigen Beispielen deutlich. In der Lage An der Kemm und Mintarder Weg verdoppelten sich die Preise für Wohnungen im Geschosswohnungsbau in den vergangenen zehn Jahren auf über 3.000 Euro/m².

Im bekannten Gebäudekomplex Lindwurm in Ratingen West stiegen die Preise in den vergangenen Jahren um 70 Cent je Quadratmeter Wohnfläche – täglich. Auch im Gebiet Felderhof verdoppelten sich die Preise für Eigenheime in den vergangenen zehn Jahren auf knapp 600.000 Euro.

Der Wertzuwachs eines Hauses betrug dort rund 80 Euro täglich. Wie Störy erläutert, waren die Preissteigerungen in den vergangenen vier Jahren besonders augenfällig. Auch Wertsteigerungen von 15 Prozent bei Bodenrichtwerten waren bislang unbekannt.

Gleichwohl seien diese Entwicklungen in der Region und in NRW insgesamt nicht unüblich und in erheblichem Maße durch niedrige Zinsen getrieben. Auch die Mietpreisforderungen für Wohnungen beobachtet der Gutachterausschuss. Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1999 wurden im Mittel zu 9,30 bis 9,70 Euro/m² angeboten. 2018 betrugen die Mietforderungen noch 8,40 bis 8,75 Euro/m².

Was ist mit Angeboten für kinderreiche Familien?

Wohnungen für kinderreiche Familien mit mehr als drei Zimmern werden sehr selten angeboten. Hier besteht auf dem Wohnungsmarkt ein erheblicher Mangel.