Die Immobilie verkaufen und weiter drin wohnen

Die eigene Immobilie hilft, im Alter sorgenfrei zu wohnen. Es gibt unterschiedliche Wege, das Betongold in flüssiges Kapital umzuwandeln. Ein Fachmann erläutert Vor- und Nachteile.

Das Angebot klingt verlockend: man verkauft einen Teil seiner Immobilie und bekommt dafür sofort Bargeld. Das in der Immobilie gebundene Kapital wird so verfügbar. Dafür bleibt man Eigentümer, erhält ein lebenslanges Wohnrecht, kann die Immobilie vermieten sie sogar zurückkaufen oder vererben. Je nach Anbieter sind bis zu 50 Prozent des aktuellen Wertes möglich. Der wird von einem Gutachter ermittelt. Kommt ein Vertrag zustande, wird ein insolvenzfester Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen. Dafür zahlt der Verkäufer dann eine monatliche Nutzungsgebühr von zwischen fünf bis sieben Prozent für die erhaltene Summe. Diese „Zinsen“ werden in der Regel für zehn Jahre festgelegt. Danach wird neu verhandelt, die neuen Zahlungen an dem dann bestehenden Zinsniveau orientiert. Ob der Verkäufer von sinkenden Zinsen profitiert, ergibt sich aus dem Vertrag.

„Wir bieten diese Verträge gar nicht an“, sagt Manuel Rasch, Filialleiter bei Laufenberg Immobilien. „Die meisten dieser Konstrukte sind für den Verkäufer zu intransparent. Man muss sich schon sehr gut in solchen Verträgen auskennen“, sagt Rasch. Er weist, ebenso wie die Verbraucherberatungen, darauf hin, dass die Kosten von Instandhaltungen oder Steuern vom beteiligten Käufer, der wie ein stiller Teilhaber wirkt, nicht anteilig übernommen werden. So müssen die Eigentümer alle Instandhaltungsmaßnahmen komplett selbst bezahlen, obwohl der Anteilskäufer von der Wertsteigerung profitiert.

Im Gegensatz zum Bankkredit, der irgendwann getilgt ist, zahlt der Verkäufer die monatlichen Entgelte für immer. Aus Sicht von Investoren ein lohnendes Konzept, zumal in den Verträgen oft Klauseln stehen, nach denen weitere Verkäufe nur über die Teilkäufer abgeschlossen werden dürfen. Zusätzlich sichern einige Anbieter auch noch sogenannte Wertverluste ab. Sinkt der Verkaufswert, muss der Verkäufer für die Verluste aufkommen. Da lohne sich ein Vergleich mit Darlehenszinsen, rät die Verbraucherzentrale, wenn das Geld für Investitionen benötigt wird.

„Es gibt bessere Konstrukte“, sagt auch Rasch. Dabei werde die Immobilie komplett verkauft. Im Gegenzug erhalten die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, dass dann möglichst im ersten Rang ins Grundbuch eingetragen werde. Miete müssen sie nicht zahlen. „Das ist für Verkäufer die sicherste Variante“, so der Filialleiter. „Sie bleiben in ihrer Wohnung oder ihrem Haus wohnen, müssten sich aber über große Investitionen wie Heizungen, Fenster oder Dach keine Sorgen mehr machen.“ Der Käufer übernehme diese Kosten und pflege die Immobilie. Und auch die Käufer profitierten von dieser Alternative: Sie wissen, dass ihre „Mieter“ weiter auf „ihre“ Immobilie achten, sie entsprechend behandeln und pflegen.

Dabei kann der Kaufpreis, nach Abzug der berechneten Miete, als Einmalsumme gezahlt werden oder in Form von Zeitrenten, die über fünf, zehn oder fünfzehn Jahren verteilt werden können. „Natürlich kann man beides auch miteinander kombinieren“, erklärt Rasch. Es gebe entsprechende Gesellschaften, unter anderem die Deutsche Leibrenten AG, „mit der wir zusammenarbeiten.“ Anhand des Wertes der Immobilie und des Alters der Verkäufer sowie der gewählten zeitlichen Variante werden dann die monatlichen Renten errechnet.

„Das Wohnungsrecht gilt bis zum Lebensende des länger lebenden Partners. Und die Zahlungen aus der Immobilienrente sind vererbbar. Das gilt selbstverständlich auch für Paare, die ohne Trauschein zusammenleben“, so Rasch. „Bei der Deutschen Leibrente müssen die Vertragspartner mindestens 70 Jahre alt sein.“ Selbst Restschulden zwischen 20 und 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie seien in der Regel kein Problem. „Ein- und Mehrfamilienhäuser kommen genauso für die Verrentung von Immobilien in Frage wie Eigentumswohnungen. Auch Immobilien mit Gewerbeanteil oder gewerblicher Prägung können verrentet werden“, sagt Rasch.

Wer die höchste Wirtschaftlichkeit anstrebe, der verkauft an privat. „Dabei erhält man den höchsten Preis“, weiß Rasch aus Erfahrung. Allerdings berge die Variante die Gefahr, dass das Wohnrecht nicht im ersten Rang stehe, weil ein Kreditinstitut den Kauf finanziere. Gehe der Käufer insolvent und die Immobilie werde zwangsversteigert, könne der neue Eigentümer seinen Eigenbedarf geltend machen.