Der Verkauf der eigenen Immobilie

Beim Immobilienverkauf muss viel beachtet werden. Bevor es losgehen kann, ist eine gute Planung und Vorbereitung unerlässlich. So kann verhindert werden, dass beim späteren Verkauf Probleme auftauchen. Da die Veräußerung mit viel Arbeit verbunden ist, empfehlen Experten, dass sich Laien einen Profi an die Seite holen. Grundsätzlich ist die Veräußerung einer Immobilie aber auch in Eigenregie möglich. Auf welche Aspekte Sie vor und während des Verkaufsprozesses besonders achten sollten, wird Ihnen in den folgenden Abschnitten erklärt.

Die Versteuerung

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, fallen gegebenenfalls Steuern an. Bei einem Hausverkauf privat werden gemäß § 23 EStG keine Steuern fällig, wenn Sie Ihr Objekt erst zehn Jahre nach dem Kauf weiterverkaufen. In diesem Kontext ist von der sogenannten Spekulationsfrist die Rede. Wenn Sie Ihr Immobilien- oder Grundstückseigentum innerhalb der Frist von zehn Jahren mit einem Gewinn verkaufen, wird die Spekulationssteuer fällig. Dies allerdings nur, wenn Sie einen Nettogewinn mit der Veräußerung erzielen.

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eines selbstgenutzten Objekts sind steuerfrei. In diesem Fall gilt die Spekulationsfrist nicht. Sie müssen jedoch Ihr Eigentum im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorherigen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Unter „eigenem Wohnzweck“ ist zu verstehen, dass das Eigentum durch den Eigentümer, die Kinder oder den Ehe- beziehungsweise Lebenspartner bewohnt wird.

Wie kann eine Immobilie am besten verkauft werden?

Verkäufer können den Hausverkauf eigenständig abwickeln oder einen Immobilienmakler beauftragen. Abhängig vom Bundesland kann die Maklerprovision zwischen sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises betragen. Auf Grund der Kosten schrecken viele private Verkäufer davor zurück, einen Makler zu engagieren. Ein guter Immobilienmakler ist jedoch seinen Preis wert. Dieser nimmt Ihnen viel Arbeit ab und kann Ihr Objekt gegebenenfalls zu einem besonders hohen Preis verkaufen. Ein Makler kann die Vorteile von Objekten in Verkaufsgesprächen viel überzeugender hervorheben als ein privater Verkäufer. Zudem lässt sich der Makler dank seiner Erfahrung in Preisverhandlungen nicht unter Druck setzen.
Für die Beauftragung eines Maklers spricht auch der Zeitaspekt. Makler kennen sich auf dem hiesigen Markt sehr gut aus und können so außerdem den Wert des Objekts zuverlässig bestimmen. Hinzu kommt, dass die meisten Makler über ein großes Netzwerk aus Verkäufern und Kaufinteressenten verfügen. Aus diesem Grund können Makler Verkäufer und potenzielle Käufer häufig sehr schnell und unkompliziert zusammenbringen.

Auch wenn die Nachfrage nach Objekten aller Art vielerorts groß ist, ist eine professionelle Vermarktung das A und O. Wenn Sie denken, dass nur Anzeigen im Internet und in der Tageszeitung platziert werden müssen, liegen Sie leider falsch. Zu einer erfolgreichen Vermarktung gehört immer eine professionelle Präsentation des Objekts, die auf die jeweilige Zielgruppe zugeschnitten ist. Auch bei persönlichen Besichtigungsterminen kommt es darauf an, erfahren und selbstbewusst aufzutreten. In den Gesprächen können die Vorteile des Objekts vom Makler hervorgehoben werden. Ein privater Verkäufer hat in der Regel keine Verkaufserfahrung und kann deshalb vor Nervosität schon einmal ins Straucheln kommen, so dass die Präsentation weniger überzeugend ist. Denken Sie daher unbedingt darüber nach, die Vermarktung einem Profi zu überlassen.

Haus verkaufen: Hierauf unbedingt achten!

Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen ist, wie bereits eingangs erläutert, zeitaufwendig und komplex. Aus diesem Grund sollten alle Schritte sorgfältig vorbereitet werden. Hierzu gehört, dass Verkäufer alle Unterlagen möglichst frühzeitig vorbereiten. Es werden verschiedene Dokumente benötigt. Hierzu gehören zum Beispiel der Energieausweis und der Grundriss des Objekts.

Wichtig ist ebenfalls, einen möglichst guten Zeitpunkt für die Veräußerung auszuwählen. Dies ist natürlich nur dann möglich, wenn der Verkäufer das Objekt nicht unter Zeitdruck verkaufen muss. Der ideale Zeitpunkt lässt sich nicht pauschal bestimmen, sondern hängt von einige persönlichen Faktoren ab. Neben privaten oder beruflichen Gründen kann es auch eine wichtige Rolle spielen, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Seit geraumer Zeit boomt der Immobilienmarkt. Experten gehen von einem langfristigen Trend aus. Die hohen Angebotspreise für Kaufobjekte verdeutlichen, dass aktuell Immobilien zu Höchstpreisen verkauft werden können und somit ein guter Zeitpunkt für die Realisierung eines Verkaufsvorhabens ist.

Auch ist es ratsam, das Exposé möglichst mit Fotos zu hinterlegen. Kaufinteressenten entscheiden sich meist in den ersten Sekunden für oder gegen ein Objekt. Professionelle Fotos machen einen guten Eindruck und wecken Interesse.

Verkäufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass verschiedene Kosten anfallen. Hier können beispielsweise Gebühren für Wertgutachten und den Energieausweis, Werbe- und Marketingkosten (Zeitungsanzeigen), Steuern (zum Beispiel die Spekulationssteuer), eine Vorfälligkeitsentschädigung im Fall eines vorzeitig aufgelösten Darlehens, Renovierungskosten und Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch gehören.

Der typische Ablauf eines Immobilienverkaufs

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, werden Sie sich sicher fragen, wie der typische Ablauf aussieht. Von der Bestimmung des Immobilienwertes bis hin zur Grundstücksübertragung folgt die Veräußerung prinzipiell einem festen Muster.

Die Bestimmung des Immobilienwertes
In einem ersten Schritt muss der Verkaufspreis festgelegt werden. Weil sich nur wenige Eigentümer vorab mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen, kann dies eine große Herausforderung sein. Viele Eigentümer neigen dazu, den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen, weil diese eine emotionale Bindung zum Objekt haben und es für wertvoller halten, als es tatsächlich ist. In einem solchen Fall ist es schwierig einen Käufer zu finden. Verkäufer, die hingegen den Kaufpreis zu niedrig ansetzen, finden meist schnell einen Käufer, „verschenken“ dafür aber viel Geld. Aus diesem Grund raten Experten dazu, dass sich Laien einen erfahrenen Profi, wie einen Immobilienmakler, an die Seite holen, um einen realistischen Immobilienwert zu bestimmen.

Die Vermarktung
Wenn der marktfähige Verkaufspreis ermittelt werden konnte, können Sie sich Gedanken um die Vermarktung machen. Hierfür sollten Sie vorab ein professionelles Exposé erstellen. Ein Exposé enthält typischerweise eine kurze Beschreibung der Immobilie sowie weitere Eckdaten (zum Beispiel zur Lage, Größe und dem Kaufpreis). Auch professionelle Fotos sollten nicht fehlen. Die Vermarktung können Verkäufer selbstständig durchführen oder hierfür einen Makler beauftragen. Auf Grund ihrer Erfahrung können Immobilienmakler Verkaufsanzeigen besonders zielgerichtet gleichzeitig in diversen Plattformen veröffentlichen. Meistens wird das Exposé im Aushang des Maklerbüros, in Zeitungsannoncen und auf Internetportalen präsentiert.

Besichtigungen
Im besten Fall melden sich viele Interessenten, die Fragen zum Objekt haben und dieses besichtigen möchten. Die Durchführung von Besichtigungsterminen ist sehr zeitaufwendig. Da kann es natürlich von Vorteil sein, wenn sich ein Makler um die Organisation der Termine kümmert. Dennoch sollte auch der Eigentümer so oft es geht vor Ort sein. Dieser kann selbst sehr spezifische Fragen potenzieller Käufer mit fundierten Wissen beantwortet.

Der Vertragsabschluss
Sobald die Wahl auf einen Kaufinteressenten gefallen ist und dessen Bonität gecheckt wurde, befinden Sie sich in der finalen Phase des Immobilienverkaufs. In dieser Phase kann gegebenenfalls der Verkaufspreis noch einmal nachverhandelt werden. Sollten sich Verkäufer und Käufer einig sein, kann ein Notar den Kaufvertrag aufsetzen. Der Notar kümmert sich auch um eine sogenannte Auflassung. Hierbei handelt es sich um die Eigentumsübertragung und folglich die Sicherheit für den Käufer, dass der Verkäufer das Objekt nicht mehr an einen anderen Interessenten verkaufen kann. Der Immobilienkauf ist mit der Bezahlung des Kaufpreises abgeschlossen. Gute Makler bieten auch eine Nachbetreuung nach dem Abschluss des Verkaufs an. Zu diesem Service kann beispielsweise gehören, dass der Makler den Verkäufer bei der Suche nach einer neuen Wohnimmobilie unterstützt.