Das sind die größten Kostenfallen beim Hausbau

Baugenehmigung, Vertragsgestaltung, Anschlussfinanzierung: Der Bau eines Eigenheims kann teuer werden. Was Bauherren bei ihrem Vorhaben unbedingt alles beachten sollten.

Das Eigenheim ist für die meisten eine Investition, die sie nur einmal im Leben in Angriff nehmen. Das ist nachvollziehbar, weil das Haus in der Regel mehrere hunderttausend Euro verschlingt und für einen Großteil dieser Kosten erst mal ein Kredit her muss, den man meist über Jahrzehnte abbezahlt. Umso wichtiger ist es, bei einem solchen Vorhaben nicht nur die Kosten möglichst gut zu kalkulieren, sondern auch zu verhindern, dass man in Kostenfallen tappt, die teuer werden können. Ein paar Punkte (unter vielen anderen), die man bedenken sollte:

Finanzierung

Das Darlehen regelmäßig bedienen zu können, ist die eine Sache beim Baukredit; sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, die andere. Wer da zu spät handelt, der bezahlt das teuer, wenn in der Zeit zwischen dem Abschluss des Baukredits und dem Ablauf der Bindungsfrist die Zinsen deutlich gestiegen sind. Um solchen Fallen zu entgehen, empfiehlt sich ein Forward-Darlehen. Mit dem sichert man sich einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung im Voraus. Und auch wenn man dafür meist einige Zehntel Prozentpunkte Aufschlag zahlt, lohnt sich das Ganze meist.

Baunebenkosten

Damit sind nicht nur die Nebenkosten bei der Finanzierung gemeint (Grunderwerbsteuer für das Grundstück, Maklerkosten, Notar- und Gerichtsgebühren), sondern auch die Kosten, die unmittelbar mit dem Bau zusammenhängen. Von denen sind manche unabhängig davon, ob mit einem Bauträger oder mit einem Architekten gebaut wird. Beispiel: Ist der Baugrund noch nicht voll erschlossen, kommen dafür weitere Zusatzkosten hinzu. Auch die Kosten für die Außenanlagen sowie Gas- und Stromanschlüsse werden oft nicht mit kalkuliert. Auch der Architekt, der nach einer Honorarordnung bezahlt wird, bekommt Geld. Insgesamt, so sagen Experten, machen die Baunebenkosten leicht 20 bis 30 Prozent der Baukosten aus. Heißt: Sie sind leicht fünf-, wenn nicht gar sechsstellig. Dafür muss Puffer genug da sein.

Baugenehmigung

Jeder, der bauen will, braucht eine Genehmigung der örtlichen Baubehörde. Wie teuer die wird, hängt vom Wert der Immobilie ab. Faustregel: Zwischen 0,4 und 0,7 Prozent der Gesamtherstellungskosten sollte man für die Baugenehmigung veranschlagen. Bei einem Haus für 400.000 Euro beispielsweise wären das also mindestens 1600 Euro. Den Bauantrag selbst stellen kann man nur, wenn man bauvorlageberechtigt ist. Das sind beispielsweise Architekten oder Bauingenieure. Bei kleineren Bauvorhaben kann das auch ein Handwerksmeister. Wer was darf, steht in der Landesbauordnung.

Bauvertrag

Der Bauherren-Schutzbund nennt ein Dutzend Punkte, auf die es beim Bauvertrag ankommt. Davor steht die Entscheidung, ob man beispielsweise mit einem Architekten und Handwerker, mit einem Bauträger oder schlüsselfertig bauen will. Wichtig: Man sollte sich Auskünfte über den Vertragspartner am Bau holen, damit man nicht auf schwarze Schafe hereinfällt. Der Vertragsgegenstand muss genau festgelegt werden, das Gleiche sollte bei Baubeginn und Bauzeit passieren. Wichtig ist auch die Preisvereinbarung: „Etwa jeder fünfte Vertrag bietet keine ausreichende Preissicherheit. Nachträgliche Vertragsänderungen verursachen häufig Mehrkosten von durchschnittlich 5000 bis 7500 Euro“, so der Bauherren-Schutzbund.

Die Empfehlung: am besten einen Festpreis vereinbaren. Zahlen sollte man nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung, so die Experten. Und: Es sei ratsam, Vertragsstrafen zu vereinbaren für den Fall, dass die Bauzeit überschritten werde. Das kann Tausende Euro kosten, aber der Verzögerungsschaden ist oft schwer nachweisbar.

Versicherungen

Auf einer Baustelle kann schnell ein Unfall passieren. Wenn ein Gerüst umkippt oder Bretter herunterfallen, kann das Personen- und Sachschäden zur Folge haben. Weil der Bauherr im Zweifel haftet, sollte man bei größeren Bauvorhaben eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein kalkuliert dafür etwa ein Tausendstel der Bausumme ein, also mehrere hundert Euro. Das ist auf jeden Fall billiger, als wenn man im Ernstfall für Schäden haften muss, und angesichts der Gesamtkosten eine vernachlässigbare Größe. Eine Bauleistungsversicherung greift bei Schäden, die beispielsweise durch Überschwemmungen, Sturm oder Vandalismus während der Bauzeit entstehen.

(gw rky)