Nebenkosten nicht vergessen

Teuer, teurer, Immobilienkauf: Was manche Bauherren beim Grunderwerb gerne unterschätzen, sind die Kaufnebenkosten. Dabei können die einen großen Kostenblock ausmachen.

Als wären die hohen Preise für Grundstücke, Wohnungen und Häuser nicht genug Belastung: Zusätzlich kommen auf Immobilienkäufer noch diverse Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sowie Grundbucheintragung zu. Diese Kosten können insgesamt noch einmal mehr als zehn Prozent der Kaufsumme ausmachen. Käufer sollten diese Posten in ihrer Kalkulation daher auf keinen Fall vernachlässigen.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Kaufpreis, desto höher sind auch die Nebenkosten. Nach Erhebungen des Baufinanzierungsspezialisten Interhyp betrugen die Kaufnebenkosten im Jahr 2011 noch durchschnittlich 14 000 Euro. Aktuell liegen sie im Schnitt bei 32 000 Euro. „Käufer müssen diese Kosten einfach einkalkulieren, sie haben nur wenig Spielraum, daran zu sparen“, sagt Mirjam Mohr von Interhyp. Der größte Kostenfaktor bei den Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. „Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Während in Bayern und Sachsen vergleichsweise moderate 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer anfallen, muss man in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen und Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent zahlen. Die anderen Länder liegen irgendwo dazwischen. „Die Grunderwerbsteuer wird auf das gekaufte Grundstück erhoben“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. Ein individuell darauf gebautes Haus werde nicht damit belastet. „Aber wer ein gebrauchtes Haus kauft oder Haus und Grundstück gemeinsam von einem Bauträger erwirbt, muss auf die gesamte Kaufsumme Grunderwerbsteuer zahlen.“ Bei einem Kaufpreis von 500 000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 Prozent werden so allein für die Grunderwerbsteuer 32 500 Euro fällig.

Auch andere Nebenkosten sind prozentual von der Kaufsumme der Immobilie abhängig. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Sie betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Dazu kommen die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Sie sind in Deutschland ebenfalls einheitlich gesetzlich geregelt, sie betragen 0,5 Prozent des Kaufpreises. „Insgesamt muss man für Notar- und Grundbucheintragung also circa zwei Prozent der Kaufsumme rechnen“, sagt Julia Wagner. Bei einem Kaufpreis von 400 000 Euro wären das insgesamt 8000 Euro. „Wer zusätzlich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen will, muss dafür noch einmal 0,5 Prozent der Darlehenssumme einplanen“, sagt Florian Becker. Etwas Entlastung für Käufer gibt es inzwischen bei der Maklercourtage. Hier gilt seit Ende 2020: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlen. Bei einer vereinbarten Courtage von sieben Prozent also mindestens 3,5 Prozent. Die anderen 3,5 Prozent dürfte er auf den Käufer übertragen. Das Gesetz regelt aber nur die Aufteilung der Maklerkosten, nicht die Höhe der Courtage. „Hier gibt es also einen gewissen Spielraum, Nebenkosten zu sparen“, sagt Mirjam Mohr.

Neben diesen klassischen Kaufnebenkosten sollten Immobilienkäufer noch diverse weitere Kosten im Blick haben, die im Vorfeld des Hausbaus anfallen können. „Abbrucharbeiten, Baugrundgutachten, Baumfällungen, Vermessungen, Baustelleneinrichtung, Erschließungsarbeiten – all das summiert sich schnell und wird angesichts immer weiter steigender Baukosten immer teurer“, sagt Florian Becker. Diese Kaufnebenkosten in Höhe von vielen Tausend Euro haben die wenigsten Leute so einfach auf dem Konto. „Wer sich Wohneigentum schaffen will, sollte aber vorher Eigenkapital ansparen, um wenigstens diese Nebenkosten begleichen zu können“, rät Mirjam Mohr und ergänzt: „Besser wäre es, zusätzlich noch 20 Prozent des Kaufpreises als Reserve zu haben.“

Es gibt aber auch die Möglichkeit, die Kaufnebenkosten mit in die gesamte Immobilienfinanzierung aufzunehmen. „In den vergangenen Jahren, als die Zinsen sehr niedrig waren, haben Banken schon mal gegen Zinsaufschläge die Nebenkosten mitfinanziert“, so Florian Becker. Aber jetzt, da die Bauzinsen steigen, geht die Rechnung für viele nicht auf. „Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kommt ohnehin nur für Menschen infrage, die mit Sicherheit heute und in den nächsten Jahren viel verdienen, aber nichts zurücklegen konnten.“ Alle anderen müssen das Eigenkapital für die Nebenkosten ansparen.