Diese Fehler machen Häuslebauer in Solingen

Wer auf der Suche nach einem Haus und einer Finanzierung ist, hat es nicht leicht. Sebastian Greif, Vorstandsmitglied der Stadt-Sparkasse Solingen, spricht über falsche Vorstellungen, geschenktes Geld von Opa und womit private Bauherren buchstäblich rechnen müssen.

Herr Greif, ab wann mischt die Bank beim Kauf einer Immobilie mit?

GREIF Kunden kontaktieren uns spätestens, wenn sie ein konkretes Objekt gefunden haben – dann muss es meistens schnell gehen. Wir bieten daher Kunden gerne ein Perspektivgespräch an.

Worauf kommt es bei diesem Perspektivgespräch an?

GREIF In erster Linie schauen wir auf die Einnahmen- und Ausgabensituation sowie das vorhandene Vermögen der Kunden. Im Endeffekt ist es wichtig, dass die Kreditrate in den Haushaltsplan passt. Konkret schauen wir also auf folgende Punkte: Wie viele Personen leben im Haushalt ? Gibt es schon bestehende Finanzierungen? Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen und Ausgaben? Sind die Kreditnehmer in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis beschäftigt?

Wissen potenzielle Käufer denn nicht selbst, welches Budget sie haben?

GREIF Grundsätzlich machen sich unsere Kunden mit Immobilienwunsch viele Gedanken über ihr vorhandenes Budget zum Immobilienerwerb. Dennoch erleben wir immer wieder, dass das vorhandene Budget über-, aber auch unterschätzt wird. Das sorgt dafür, dass nach Immobilien im falschen Preissegment gesucht wird und zwar in beide Richtungen. Manche Kunden unterschätzen zum Beispiel die monatlichen Fixkosten einer größeren Immobilie oder sind von den Auswirkungen des starken Zinsanstiegs überrascht. Andere wiederum nehmen aus der Öffentlichkeit wahr, dass der Immobilienwunsch immer teurer wird und lassen sich hiervon entmutigen, obwohl die finanzielle Lage eigentlich den Immobilienerwerb erlaubt.

Wie oft müssen Sie Finanzierungsanfragen ablehnen?

GREIF Das kann pauschal schwierig beantwortet werden. Ganz klar jedoch ist: Durch das gestiegene Zinsniveau ist die monatliche Belastung deutlich gestiegen. Während wir vor kurzem noch ein Reihenhaus für 400.000 Euro bei einem Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung für monatlich 1000 Euro finanzieren konnten, liegt die Belastung heute mit 4,5 Prozent Zins und einem Prozent Tilgung bei 1.830 Euro. Parallel sind die Lebenshaltungskosten durch die hohe Inflation gestiegen. Hinzu kommt, dass Baukosten, Grundstückskosten und Kosten für Bestandsimmobilien weiterhin auf einem hohem Niveau sind. Die tatsächlichen Kosten für einen Immobilienerwerb und die laufende monatliche Belastung liegen somit oftmals über dem, was die Kunden erwarten oder in ihrem Bekanntenkreis durch frühere Investitionen wahrgenommen haben. Bei Unsicherheit in Bezug auf die monatliche Belastung empfehlen wir, die Rate für ein paar Monate als Sparrate zu „proben“ – so entsteht ein guter Eindruck, wie die finanziellen Möglichkeiten im Alltag aussehen.

Welche Rolle spielen Eltern beziehungsweise Opa und Oma?

GREIF In vielen Fällen bieten die Familienmitglieder eigenständig Unterstützung an, weil sie sich freuen, ihren Kindern oder Enkeln den Wunsch nach einem Eigenheim zu ermöglichen.

Können sich also nur noch Kinder von reichen Eltern eine Immobilie leisten?

GREIF Dem muss ich ganz klar widersprechen. Das ist ein ganz falscher Blick auf die Dinge. Uns ist absolut klar, dass nicht jeder Immobiliensuchende vermögende Familienmitglieder hat. Wir suchen daher mit unseren Kunden gemeinsam nach Lösungen, die zur eigenen Lebensphase passen. Da kann es passender sein, zunächst eine Eigentumswohnung zu erwerben, parallel weiter anzusparen und später dann in die Doppelhaushälfte oder das freistehende Einfamilienhaus zu ziehen.

Wie ist die Lage bei Bestandsimmobilien?

GREIF Hier ist die Lage deutlich besser, da die Preise – anders als im Neubau – rückläufig sind. Wir haben im laufenden Jahr über unser Makler-Team bereits knapp 50 Gebrauchtimmobilien vermittelt. Im Vorjahr waren es im gleichen Zeitraum rund 40. Es ist jedoch wichtig, den energetischen Zustand der Immobilie im Blick zu haben. Auf der einen Seite sind die Kosten und der Aufwand für eine umfassende Modernisierung nicht zu unterschätzen. Auf der anderen Seite ist jedoch zu beachten, dass sich bei den aktuellen Energiepreisen eine schlechte Dämmung sehr deutlich auf die laufenden Kosten auswirkt. Auch eine Verschiebung auf „in ein paar Jahren“ ist nicht immer sinnvoll: Viele Maßnahmen, wie der Austausch der Fenster oder eine Innendämmung lassen sich deutlich einfacher umsetzen, solange die Immobilie noch nicht bewohnt ist.

Was können Immobilienbesitzer tun, die sich Sorgen um die Anschlussfinanzierung machen ?

GREIF Mit Blick auf das Zinsniveau rechnen wir mit einer Beruhigung der Situation. Die aktuellen volkswirtschaftlichen Prognosen gehen davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen Ende 2024 / Anfang 2025 wieder auf einem Niveau von 3,50 bis 4,00 Prozent einpendeln. Immobilienbesitzer mit laufenden Finanzierungen kann ich nur raten, frühzeitig das Gespräch mit uns zu suchen. Das Thema Bausparen ist auch hier hoch relevant.