Der Baufinanzierungsrechner

Eine Immobilie gehört in Deutschland noch immer zu den sichersten Wertanlagen und ist darüber hinaus der persönliche Traum vieler Bürger. Während sich viele ein Heim für die eigene Familie wünschen und dem unsicheren Markt für Mietobjekte entkommen wollen, sehen Investoren in ihnen vor allem eine wertvolle Anlage mit sicherer Rendite. Sich stark verändernde Bauzinsen und ein volatiler Markt haben allerdings dafür gesorgt, dass die Finanzierung durchaus zu einer Herausforderung werden kann. Mit dem Baufinanzierungsrechner sollte es deutlich einfacher werden, die finanziellen Chancen und Risiken hinter der Finanzierung besser abschätzen zu können.

Grundlagen der Baufinanzierung - was ist eine Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung ist der Oberbegriff für das nötige Kapital, um entweder den Neubau oder den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen. In den meisten Fällen erfolgt das über ein Darlehen, wobei die Banken klare Bedingungen an jene stellen, die auf dieses finanzielle Wagnis eingehen wollen. Neben dem eigentlichen Immobilienkredit, der aufgenommen wird, wird in der Regel auch eine gewisse Quote an Eigenkapital vorausgesetzt. Um eine realistische Chance auf einen erfolgreichen Kreditantrag zu haben, muss also fast immer eine entsprechende Summe an Kapital bereits zur Verfügung stehen. Wie hoch dieser Anteil ist und welche Möglichkeiten mit Summe X vorhanden sind, ist einer der Punkte, die mit der Hilfe des Baufinanzierungsrechners ermittelt werden sollen.

Wie funktioniert ein Baufinanzierungsrechner?

Der Baufinanzierungsrechner soll dabei helfen, zu ermitteln, wie hoch der aufgenommene Kredit sein muss und sein kann, das man für die eigenen Kreditwünsche erhalten kann. Die Banken arbeiten dabei mit festen Metriken. Wichtig ist etwa der Beleihungswert. Das ist die Summe, von der die Bank glaubt, dass sie dieses Geld bei dem Verkauf einer Immobilie in jedem Fall auf dem Markt bekommen werden. Das ist dann meistens auch das Maximum dessen, das man für einen Kredit erhalten kann.

Ferner ermöglicht der Baufinanzierungsrechner, unterschiedliche Kredite miteinander zu vergleichen und beispielsweise im Hinblick auf die Zinsen zu kalkulieren. Es wird beispielsweise zwischen Sollzinsen und Effektivzinsen unterschieden. Während sich die Sollzinsen mit der eigentlichen Darlehenssumme beschäftigen, beinhaltet der Effektivzins auch alle Gebühren und weiteren Kosten. Zuletzt spielen auch die Tilgungsraten eine Rolle - nur so ist abschätzbar, wie lange die Immobilienfinanzierung laufen wird und wie hoch die voraussichtlichen monatlichen Tilgungen sein werden.

Am Ende sollte man mit den Zahlen aus diesem Rechner die Möglichkeit haben, die unterschiedlichen Angebote für Immobiliendarlehen auf dem Markt gut miteinander zu vergleichen.

Vorteile der Nutzung eines Baufinanzierungsrechners

Der Baufinanzierungsrechner soll vor allem dabei helfen, gut bei der Suche nach dem passenden Immobiliendarlehen vorbereitet zu sein. Es gibt eine Vielzahl von Angeboten auf dem Markt, aber ob nun bei der Erstfinanzierung oder bei der Umschuldung - bei solchen Summen und solchen langen Verpflichtungen sind viele Dinge zu beachten. Der Rechner gibt darüber hinaus einen relativ detaillierten Tilgungsplan vor. Aus diesem lässt sich ermitteln, ob man sich die Finanzierung auch wirklich leisten kann oder ob die monatlichen Belastungen für die Tilgung zu hoch für das eigene Budget sind.

Schritte zur optimalen Baufinanzierung: Der Budgetplan

Es steht am Anfang immer die Frage im Raum, ob man sich die Wunschimmobilie überhaupt leisten kann. Der Budgetplan gibt klar vor, wie hoch die Tilgungen sein dürfen, damit sie nicht zu einer hohen Belastung werden, und wie viel Grundsumme für den Kredit zur Verfügung steht. Es sollte also eigentlich erst ein Budgetplan aufgestellt werden, bevor man sich auf die Suche macht. Nur so weiß man, wie viel Haus man sich eigentlich leisten kann. Dabei spielen übrigens nicht nur die Kosten für die eigentliche Immobilie eine Rolle, sondern natürlich auch die vielen Nebenkosten - Notare, Gebühren und ähnliche Dinge - und ein Puffer für eventuell anfallende zusätzliche Kosten.

Finanzierungsoptionen beim Immobiliendarlehen

Vom klassischen Bausparvertrag über das Annuitätendarlehen bis hin zur Anschlussfinanzierung steht eine Vielzahl von Möglichkeiten für die Finanzierung zur Verfügung. Während der Bausparvertrag vor allem eine Grundlage für einen einfacheren Kredit darstellt, sind die Annuitätendarlehen in der Regel vor allem für Erstkäufer interessant. Anschlussfinanzierung und Umschuldung sind meist für jene, die bereits ein Darlehen besitzen und es nach dem Ablauf der ersten Darlehensdauer neu finanzieren wollen oder müssen.

Eigenkapital bei der Finanzierung beachten

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung einer Immobilie eingebracht wird, desto geringer ist der Anteil, den die Bank zur Verfügung stellen muss. Das bedeutet natürlich auch, dass der Zinsaufwand sinkt und man in den meisten Fällen einen besseren Zinssatz für die Finanzierung bekommt, da die Bank besser abgesichert ist. Bei den meisten Banken ist es inzwischen normal, dass eine Eigenkapitalquote von mindestens 10 Prozent auf die gesamte Darlehenssumme eingebracht werden muss, um eine realistische Chance auf eine Genehmigung zu erhalten.

Baufinanzierungsrechner in der Praxis

Erstkäufer: Der Baufinanzierungsrechner erlaubt es vor allem, sich einen groben Überblick über den Prozess zu verschaffen. Er hilft dabei, die Zahlen zu analysieren und zu verstehen, ob die eigene Bonität wohl für die Kreditsumme ausreichend sein wird und wie hoch die möglichen Kosten für das Projekt sein werden. Auch hilft es, einen ersten Einblick in die Komplexität der Hypothekenzinsen zu erhalten, wo sich Sollzins und Effektivzins stark voneinander unterscheiden können.

Bauherren: Bei einem guten Rechner ist es für die Bauherren hilfreich, die Nebenkosten abschätzen zu können. Faktoren wie Grunderwerbssteuer oder Gebühren werden häufig vergessen. Weiterhin ist es ein hilfreiches Werkzeug, um beispielsweise den Effekt von Sondertilgungen im eigenen Finanzierungsplan zu berechnen. Immobilieninvestoren: Wer bei steigenden Immobilienpreisen die Immobilie vor allem als Anlage versteht, hat mit dem Rechner das richtige Werkzeug, um sich selbst einen guten Tilgungsplan zu erstellen und abzuschätzen, ob sich der Erwerb einer bestimmten Immobilie als Wertanlage lohnen könnte.

Umschuldende: Verändernde Immobilienzinsen laden zu einer Umschuldung bestehender Darlehen ein. Allerdings sollte man sich vorher mit der Hilfe der Rechner und der Quellen im Internet darüber bewusst sein, wie hoch die tatsächliche Grundschuld ist und wie hoch die Hypothek, bei der man mit einer Umschuldung arbeiten müsste.

Aufstocker: Die Möglichkeit, einen bereits bestehenden Kredit bis zu einer bestimmten Summe beim bereits vorhandenen Kreditgeber aufzustocken, kann viel Zeit und Mühe bei der Anschlussfinanzierung einsparen. Allerdings ist es hier wichtig, wie der reale Beleihungswert ist und wie lange die Zinsbindung beim alten und beim neuen Darlehen gelaufen ist.

Senioren: Der Begriff „Reverse Mortgage“ ist bei uns vor allem als Umkehrhypothek bekannt. Statt dass das Haus verkauft wird, wird es - sofern schuldenfrei - beliehen und es gibt eine monatliche Summe. Die genauen Konditionen lassen sich mit einem solchen Rechner deutlich vereinfacht herausfinden.

Tipps zur Nutzung von Baufinanzierungsrechnern

Der Rechner kann ein wichtiges Werkzeug hin zu einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung sein. Dabei lebt er allerdings davon, dass die eingegebenen Daten wirklich korrekt sind. So wird auch hier die Rolle der Zinsbindung beispielsweise unterschätzt. Nur so können Daten ausgegeben werden, die man für die spätere Verwendung nutzen kann. Es ist daher wichtig, dass bei der Eingabe von Effektivzinsen und Tilgungsplänen. So kann der Rechner die beste Form von Ergebnissen liefern.

Es gibt darüber hinaus eine Vielzahl von Sonderfällen, über die man sich bereits vorher informieren sollte. Da sind unter anderem die Nebenkosten für Steuern oder Notare, bestimmte Zinsbindungen oder auch saisonale Angebote. Ein Bausparvertrag kann eine Rolle spielen, ebenso die Region. Wie sieht es bei möglichen Sondertilgungen während der Finanzierung aus? Wer bereits möglichst viele Informationen gesammelt hat, wird mit dem Rechner auch die besten Resultate erhalten.

Fallstricke bei der Finanzierung von Immobilien vermeiden

Die Baufinanzierung ist eine komplexe Form von Kredit mit einer Vielzahl an Parametern. Es ist kein Wunder, dass es ein Prozess ist, der sich in der Regel über viele Monate zieht. Damit man am Ende nicht vor einer Überraschung steht oder sich gar mit einem Darlehen übernimmt, sollten typische Fehlerquellen vermieden werden. Das wäre insbesondere eine falsche Berechnung beim Effektivzins. Ein häufiges Fehlurteil gibt es auch bei den Nebenkosten. Es ist wichtig, sich zu informieren, wie hoch diese wirklich sind - denn sie sollten im besten Fall in der Darlehenssumme einkalkuliert werden.

Besondere Fallstricke lauern bei der Umschuldung. Nicht immer lohnt sich diese, nur weil die Zinsen auf den ersten Blick gesunken sind. Vor allem die Zinsbindung spielt hier eine wichtige Rolle, da die Zinsen sich auf dem volatilen Markt schnell verändern können. Mit einer schlechten Zinsbindung kann die neue Verteilung der Schulden schnell teurer als der ursprüngliche Kredit werden.

Weiterführende Ressourcen

Bei einem Projekt wie einer Finanzierung von Immobilien sollten alle Ressourcen genutzt werden, die zur Verfügung stehen. Im Internet gibt es eine Vielzahl von Datenbanken, die zu allen wichtigen Themen Vergleiche zur Verfügung stellen. Der Rechner und die Kreditvergleiche im Internet sind darüber hinaus wichtige Quellen, um sich selbstständig und unabhängig zu informieren. Zuletzt kann sich auch der Gang zu einem Investment- oder Vermögensberater lohnen, um die beste Beratung zu erhalten, bevor man sich für einen solchen Kredit entscheidet.