Anschlussfinanzierung

Bei teuren Anschaffungen wie einem Auto oder einer Immobilie kann die Finanzierung mit Hilfe eines Kredites erfolgen. Je nach Höhe des Kredites und Kaufpreises gibt es verschiedene Laufzeiten und Dauer zur Fixierung der Zinshöhe. Da die Kreditinstitute nicht in die ferne Zukunft schauen können, können die Zinsen nicht über den vertraglich definierten Zeitraum hinaus festgelegt werden. Nach dem Ablauf der Zinsbindung kann die Restschuld mit Eigenkapital oder einem weiteren Darlehen beglichen werden. Bei einer folgenden Finanzierung über ein Kreditinstitut handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung. In dem folgenden Ratgeberartikel erhalten Sie wichtige Informationen und Tipps zu dem Thema.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Finanzierungsform handelt es sich um eine Form der Finanzierung, welche auf einen bereits bestehenden Kredit folgt, um damit eine noch bestehende Restschuld zu tilgen. Üblicherweise sind die Kredite über einen fixierten Zeitraum abgeschlossen. Im Bereich der Finanzierung von Immobilien wird im Rahmen des Kreditvertrages im Regelfall eine Zinsbindung sowie eine Laufzeit vereinbart, welche nicht mit der Tilgung der kompletten Darlehenssumme endet. Die Kreditlaufzeit kann je nach Vertrag individuell vereinbart werden und beträgt in den meisten Fällen zwischen 10 und 20 Jahren. Einige Kreditinstitute bieten auch Zinsbindungen über 25 oder 30 Jahre an.
Nach dem Ende der fixierten Laufzeit muss die noch zu begleichende Summe neu finanziert werden, insofern die Restschuld nicht anderweitig aus Eigenkapital beglichen werden kann. In dieser Konstellation werden die Laufzeit sowie die Zinsbindung neu fixiert. Diese Anschlussfinanzierung kann bei dem gleichen Kreditinstitut oder einer anderen Bank vollzogen werden.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Die auf einen bestehenden Kredit folgende Finanzierung setzt nach dem Ende der Zinsbindung ein, sodass sich im Regelfall die Höhe der monatlich zu zahlenden Rate ändert. Diese ist je nach Darlehensform wieder für einen fixen Folgezeitraum festgelegt.
Für diese Finanzierungsform existieren drei verschiedene Optionen, aus denen Sie auswählen können.
Bei der ersten Möglichkeit handelt es sich um die sogenannte Prolongation. In diesem Fall wird eine Anschlussfinanzierung mit dem bestehenden Kreditgeber vereinbart. Dabei werden neue Konditionen vertraglich vereinbart. Je nach Kreditinstitut erhalten Sie gegen Ende des bestehenden Kreditvertrages ein Angebot über die Verlängerung. Somit versuchen die Banken oftmals lange die Entwicklungen am Finanzmarkt zu beobachten, um möglichst marktreale Zinshöhen und Konditionen anbieten zu können. In vielen Konstellationen sind die angebotenen Konditionen nicht ideal. Alternative Anbieter werben teilweise mit Neukundenangeboten, welche in günstigeren Raten und besseren Optionen resultieren. Entsprechend der Zufriedenheit mit dem Angebot und dem Service bei dem bereits vorhandenen Kreditinstitut können ggf. minimal höhere Zinsaufschläge mit guten Erfahrungen ausgeglichen werden. Sie sollten in jeglicher Konstellation Alternativangebote prüfen, da aufgrund der oftmals hohen Kreditsummen bereits kleine Zinsunterschiede erhebliche Auswirkungen in der monatlichen Rate haben können.
Die zweite Option ist eine Umschuldung. Dabei können Sie von günstigeren Zins- und Tilgungssätzen partizipieren. Weiterhin sind Sie im Rahmen einer Umschuldung flexibel bzgl. einer etwaigen Zusammenlegung mehrerer Kredite. Somit können Risiken gebündelt werden und gleiche sowie planbare Raten fixiert werden. Die Umschuldung kann auch bei der Hausbank bzw. dem Kreditinstitut erfolgen, welches den vorherigen Kredit finanziert hat. In dieser Konstellation wird üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Je nach Kündigungsfristen der Verträge werden diese Gebühren für eine vorzeitige Ablösung fällig.
Die dritte Möglichkeit ist der Abschluss eines Forward-Darlehens. Mit dieser speziellen Darlehensform können Sie bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist niedrige Zinsen in der Zukunft sichern. Ein Forward-Darlehen können Sie bis spätestens 12 Monate vor Ablauf der bestehenden Finanzierung abschließen. Somit können Niedrigzinsphasen hervorragend genutzt werden. Es entsteht eine hohe Planungssicherheit und Sie müssen nicht auf gleichbleibend niedrige oder sinkende Konditionen bis kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist warten. Nachteilig in diesem Fall kann sich ein sinkendes Zinsniveau auswirken. In diesem Fall profitieren Sie nicht von einem Forward-Darlehen, da über die vereinbarte Laufzeit die vertraglich fixierten Raten ohne Zinsanpassung zu entrichten sind.

Was muss man bei der Anschlussfinanzierung beachten?

Da im Rahmen der Anschlussfinanzierungen bereits kleine Zinsunterschiede große finanzielle Auswirkungen haben können, sollten Sie die unterschiedlichen Optionen gründlich prüfen und vergleichen. Besteht eine laufende Finanzierung bereits seit mehr als zehn Jahren, können Sie den Vertrag ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Somit können Sie bei sinkenden Zinsen oder generell besseren Angeboten am Finanzmarkt profitieren, ohne Gebühren berechnen zu müssen.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, während der gesamten Vertragslaufzeit die Zinsen und Angebote von Krediten zu prüfen. Gerade bei stark sinkenden Zinsen kann sich eine Umschuldung mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung lohnen, insofern sich die Gebühren durch die geringeren Zinsen über die Laufzeit rentieren.
Wenn Sie sich für eine Umschuldung entscheiden ist zu beachten, dass von dem kreditgebenden Institut eine neue Bonitätsprüfung realisiert wird.
Präferieren Sie ein Forward-Darlehen ist zu berücksichtigen, dass auf das bestehende Darlehen für den Zeitraum des Vorlaufs ein Zinsaufschlag erhoben werden kann.
Je nach Präferenz sollten Sie die Entscheidung zwischen den verschiedenen Varianten treffen. Vorteilhaft bei einer Prolongation ist beispielsweise, dass Sie sich umfangreiche Recherchen sparen können und ein kurzfristiger Abschluss, nahezu ohne organisatorischen Aufwand, möglich ist.
Ergänzend zu den Optionen ist zu beachten, welche Vereinbarungen in dem ursprünglichen Kredit getroffen wurden. In einigen Kreditverträgen wird vereinbart, dass bei Nichtannahme der angebotenen Konditionen der bestehende Kredit automatisch weitergeführt wird. Hierbei ist zu beachten, dass auch veränderliche Sollzinsen vereinbart werden können. Je nach Finanzierung kann zudem ein einseitiges Anpassungsrecht der Zinsen inkludiert sein.
Bei einer anschließenden Finanzierung einer Immobilie ist zudem die potenzielle Wertsteigerung zu beachten. Insbesondere wertsteigernde Maßnahmen, welche ggf. in der Zwischenzeit realisiert wurden, können zu besseren Konditionen führen. Um von diesen zu profitieren, kann sich eine neue Bewertung der Immobilie lohnen. Die Wertsteigerung kann ebenfalls aufgrund steigender Nachfrage in der betreffenden Lage entstehen, sodass je nach Dauer der ersten Zinsbindung auch dieser Faktor berücksichtigt werden sollte.
In Bezug auf die Sicherheit für die kreditgebende Bank ist es bei Umschuldung üblicherweise ausreichend, die bestehende Grundschuld an das neue Kreditinstitut zu übertragen. Im Gegensatz zu einer Löschung und Neueintragung können Sie mit einer Umschreibung ca. 50% der Kosten sparen.

Tipps zur Anschlussfinanzierung:

Ein wichtiger Tipp im Rahmen einer weiterführenden Finanzierung ist es, die Zinsentwicklungen zu betrachten und regelmäßig zu prüfen. Eine frühzeitige Entscheidung für eine weitergehende Finanzierung kann einen hohen Einfluss auf die Zinshöhe nehmen. Dabei sollte nicht ausschließlich auf das Angebot der kreditgebenden Bank gewartet werden. Ein Vergleich verschiedener Kreditinstitute kann in Bezug auf Zinshöhe sowie die Zinsbindung zu einer geringeren Rate führen. Weiterhin können Sie sich bei einem alternativen Angebot geringe Konditionen über einen längeren Zeitraum sichern, wodurch eine bessere Planbarkeit und Sicherheit existiert.
Mit einer frühzeitigen Recherche können Sie dem anstehenden Ende der Zinsbindung entspannt entgegenblicken. Es ist zu empfehlen, spätestens zwölf Monate vor dem Ablauf der Frist unverbindliche Angebote einzuholen, um ein bestmögliches Angebot zu finden und ausreichend Zeit für etwaige Verhandlungen zu haben.
Ein weiterer Tipp ist es, je nach Entwicklung und finanziellen Möglichkeiten Sondertilgungen zu nutzen. Insofern beispielsweise eine Restschuld von 100.000 Euro existent ist, bei einer Kredithöhe von 90.000 Euro aber ein deutlich geringerer Zins fällig wird, sollte die Option einer Sondertilgung zur Reduzierung der Restschuld sowie Reduzierung des Zinssatzes geprüft und genutzt werden.
In den Vergleichen der verschiedenen Anbieter sollten die Konditionen vollständig und detailliert geprüft werden. Wichtig ist, dass Sondertilgungen möglich sind, um etwaige Anforderungen in der Zukunft flexibel gestalten zu können.
Effektiv können Volltilgerdarlehen sein. Mit dieser Form der Finanzierung können im Regelfall deutliche Nachlässe der Zinssätze mit den Banken verhandelt werden.
Insbesondere in Niedrigzinsphasen kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Somit können Sie niedrige Zinsen auch über die reguläre Laufzeit hinaus sichern.