Rechte beim Immobilienkauf

Der Verkauf von Bestandsimmobilien erfolgt regelmäßig unter Ausschluss der Mängelhaftung. Erworben wird „wie es steht und liegt“. Auf ihm bekannte Mängel muss der Verkäufer indes hinweisen und entsprechend aufklären.

Gas betrifft all jene Zustände, die den Vertragszweck vereiteln könnten und somit für den Kaufentschluss maßgeblich sind. Schließlich will der Immobilienkäufer wissen, welche Kosten auf ihn zukommen. Wie präzise der Verkäufer offenbarungspflichtige Umstände darlegen muss, hängt allerdings vom jeweiligen Einzelfall ab. Hierzu hat aktuell der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22) die Pflichten des Verkäufers deutlich verschärft. Danach soll die schlichte, unkommentierte Offenlegung aller das Kaufobjekt betreffenden Unterlagen in einem virtuellen Datenraum nicht ausreichen. Dass der Käufer theoretisch etwas aus verfügbaren Unterlagen ableiten könnte, entlastet nicht automatisch den Verkäufer. Vielmehr sind etwa anstehende Sanierungsmaßnahmen explizit zu benennen und die damit einhergehenden Kosten, soweit möglich, konkret zu beziffern. Solche Themen hat der Verkäufer proaktiv und eindeutig anzusprechen, den potenziellen Käufer also geradezu mit der Nase darauf zu stoßen.

Dem Urteil lag eine gewerblicher Immobilienkauf mit nachträglich überraschend anfallenden Sanierungskosten im zweistelligen Millionenbereich zugrunde. Ob diese Rechtsprechung ohne weiteres auf den privaten Haus- oder Wohnungskauf übertragbar ist, wird sich zeigen.

Gerhard Fries

Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer | Steger | Westhoff, Düsseldorf.