Miniature colorful house on stack coins using as property and financial concept - © Shutterstock
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Interview mit Kambiz Payandeh

"Der Werterhalt der Immobilie sollte immer im Hinterkopf sein"

Auch wenn die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist: Eine Immobilie zu verkaufen erfordert viel Know-how und Fingerspitzengefühl. Worauf es genau ankommt, darüber sprach Kambiz Payandeh, Verkaufsleiter der S Immobilenpartner GmbH mit RP ONLINE.

Worauf es genau ankommt, darüber sprach Kambiz Payandeh, Verkaufsleiter bei der S Immobilienpartner GmbH mit RP ONLINE.

Herr Payandeh, wer gerade erste eine Immobilie erworben hat, der muss sich doch noch keine Gedanken über einen möglichen Wiederverkauf machen, oder doch?

Kambiz Payandeh: Beim Kauf eines Einfamilienhauses sollten Sie den Werterhalt Ihrer Immobilie stets im Hinterkopf haben. Stellen Sie sich beispielsweise vor, die Fassade Ihres Hauses hat eine kleine Macke – an dieser Stelle tritt Feuchtigkeit ins Mauerwerk ein. Wenn Sie das frühzeitig beheben, sind die Kosten gering. Wenn Sie das Problem hingegen nicht behandeln, kann der ursprünglich kleine Mangel zu einer erheblichen und teuren Sanierungssmaßnahme führen. Und – wenn es dann doch mal um den Verkauf der Immobilie geht – zu unangenehmen Kosten- oder gar Regressdiskussionen mit den Kaufinteressenten oder Käuferinnen und Käufern.

Was ist bei Eigentumswohnungen zu beachten?

Payandeh: Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man Teileigentum. Hier wird das Thema der Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum über eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage mit den übrigen Eigentümerinnen und Eigentümern und der Hausverwaltung geregelt. Die Renovierung oder Modernisierung des Sondereigentums obliegt hingegen der Wohnungseigentümerin oder dem Wohnungseigentümer.

Wie wichtig ist der Werterhalt in dem Zusammenhang?

Payandeh: Der Werterhalt einer Immobilie sollte immer im Vordergrund stehen. Jede Immobilienbesitzerin und jeder Immobilienbesitzer – vor allem, wenn sie oder er das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt – ist daran interessiert, die Immobilie langfristig in einem guten Zustand zu erhalten. Also wird man in regelmäßigen Abständen für die erforderlichen Reparaturen sorgen, in größeren Abständen auch für erheblichere Maßnahmen. Wer zum Beispiel ein 20 Jahre altes Bad erneuert, steigert damit die Wohnqualität – und trägt zum Werterhalt seines Hauses bei. Auf jeden Fall sollten Eigentümerinnen und Eigentümer einen Sanierungs- oder Modernisierungsstau vorausschauend vermeiden.

Steigert jede Maßnahme den Wert der Immobilie?

Payandeh: Nicht zwangsläufig. Viele Maßnahmen sind ja Geschmackssache. Nicht jede Erneuerung, die der Eigentümerin oder dem Eigentümer am Herzen liegt, überzeugt eine mögliche Käuferin oder einen möglichen Käufer. Wir haben schon erlebt, dass Käuferinnen und Käufer Badinstallationen oder neu verlegte Böden entfernt und durch neue ersetzt haben, obwohl die Alteigentümerin sie erst kürzlich ausgetauscht hatte. In der Hoffnung, damit einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Oft wurde dann mehr Geld für die letztlich überflüssige Investition ausgegeben, als beim Verkauf als zusätzlicher Erlös zu erzielen war. Bei konkreten Verkaufsabsichten sollte man hier vorab den fachlichen Rat einholen.

Was steigert den Wert des eigenen Hauses noch aus Ihrer Sicht?

Payandeh: Im Grunde können alle fachgerecht ausgeführten energetischen und technischen Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, den Wert der Immobilie nicht nur zu erhalten, sondern auch zu steigern. Insbesondere Investitionen energetischer Art, also zum Beispiel eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine zeitgemäße Dach- oder Fassadendämmung.

Würden Sie hier auch Dämmmaßnahmen empfehlen?

Payandeh: Nicht in jedem Fall. Man muss sich gut beraten lassen, gerade bei älteren Bestandsimmobilien oder einem klassischen Altbau ist der Rat von Fachleuten gefragt. Die Maßnahme muss fachgerecht ausgeführt werden. Geschieht dies nicht, kann es zum Beispiel zu Kältebrücken und Schimmelbildung kommen. Das mindert sogar den Wert der Immobilie, weil es zu einem zusätzlichen Aufwand führt, die Schäden später wieder zu beheben.

Was kann ich noch aus meinem Haus "herausholen"?

Payandeh: Zum Beispiel, wenn es genehmigungsfähige An- oder Ausbaumöglichkeiten gibt, die zu einer Erweiterung der Wohnfläche führen. Dies kann zur Wertsteigerung führen. Eine weitere Möglichkeit ist der Umbau der Immobilie zu barrierefreiem Wohnen. Mehr Wohnkomfort und Wohnqualität bieten bei einem möglichen späteren Verkauf Alleinstellungsmerkmale, die gleichzeitig eine breitere Zielgruppe ansprechen. Eine neue Heizung oder eine neue Dämmung sorgen erst einmal für erhebliche Kosten.

Was empfehlen Sie?

Payandeh: Bei Eigentumswohnungen ist die Sache klar: Wie eingangs erwähnt, zahlt man regelmäßig in eine Instandhaltungsrücklage ein, aus der gemeinsam beschlossene Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Maßnahmen am Sondereigentum (also der Wohnung) obliegen der jeweiligen Eigentümerin beziehungsweise dem jeweiligen Eigentümer. Das gleiche Prinzip würde ich Besitzern eines Einfamilienhauses empfehlen: Bilden Sie eine regelmäßige Rücklage für spätere Modernisierungen. Bei der Anlageform der Rücklage kann man sich vertrauensvoll an die Spezialistinnen und Spezialisten der Sparkasse KölnBonn wenden. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, um Geld für solche Zwecke anzusparen, beispielsweise ein Bausparvertrag. Wer sofort aktiv werden will oder muss, für den kann ein Modernisierungsdarlehen sinnvoll sein. Dabei wiederum kann eine staatliche Förderung in Frage kommen. Auch dazu berät die Sparkasse KölnBonn umfassend.

Kontakt:

S Corpus Immobilienmakler

Eine Marke der S Immobilienpartner GmbH

Kambiz Payandeh

Tel.: 0211 15978-340

kambiz.payandeh@s-immobilienpartner.de